Współwłasność mieszkania niesie za sobą nie tylko różnego rodzaju możliwości, ale i poważne ograniczenia. W niniejszym artykule poznasz odpowiedzi na takie pytania jak: czym jest udział we własności mieszkania? Co zrobić jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania? Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży? Dowiesz się też jak znieść współwłasność, ile to kosztuje i jak to zrobić. Opowiem też o tym jak uwolnić się od problematycznego współwłaściciela i sprzedać udział w nieruchomości. Zapraszam do lektury.
Co oznacza udział we własności mieszkania?
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży?
W polskim systemie prawnym niestety nie ma takiej możliwości. Każdy współwłaściciel ma bowiem prawo rozporządzić swoim udziałem według swojego uznania. Żaden z pozostałych współwłaścicieli nie może go więc do tego przymusić. Jedynie sąd, i to w określonych okolicznościach, może wydać orzeczenie o przymusowej sprzedaży nieruchomości bez zgody wszystkich współwłaścicieli.
Pamiętaj, że nie można nikogo zmusić do sprzedaży mieszkania. Możesz jedynie znieść współwłasność w sposób przewidziany w przepisach.
Co zrobić, jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania?
Jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania możesz rozważyć kilka różnych opcji:
- Zniesienie współwłasności mieszkania – to jedna z często wykorzystywanych metod wyjścia ze współwłasności. W przypadku braku zgody co do dalszych losów mieszkania sąd ustali czy przyznać ją któremuś ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych czy też skierować ją do sprzedaży przez komornika i podzielić pieniądze.
- Sprzedaż udziału w mieszkaniu – wbrew pozorom sprzedaż udziału w mieszkaniu nie jest technicznie bardziej skomplikowana niż sprzedaż całego mieszkania. A na pewno jest szybsza, mniej kosztowna i mniej stresująca niż zniesienie współwłasności.
- Negocjacje/mediacje – zanim przyjdzie do sprzedaży lub znoszenia współwłasności mieszkania zawsze warto podjąć rozmowy ze współwłaścicielem. Można to zrobić osobiście lub (jeśli nie czujemy się na siłach) za pośrednictwem mediatora. Możliwe, że uda się wypracować porozumienie i zgodnie sprzedać mieszkanie.
Zniesienie współwłasności mieszkania
Zniesienie współwłasności mieszkania to procedura, która przekształca współwłasność w mieszkaniu w wyłączną własność jednego lub więcej współwłaścicieli bądź doprowadza do sprzedaży mieszkania (przez komornika) i podziału kwoty pomiędzy współwłaścicieli.
W każdej chwili, dowolnemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo złożenia do sądu wniosku o zniesienie współwłasności mieszkania. Nie jest do tego potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli. Nie można też tego żadnemu ze współwłaścicieli zabronić.
W jaki sposób najkorzystniej znieść współwłasność mieszkania?
Najkorzystniej jest znieść współwłasność mieszkania u notariusza. Jeżeli zależy Ci na czasie, masz środki finansowe i jesteś w stanie wypracować porozumienie ze współwłaścicielem to jest to optymalne rozwiązanie.
Jeżeli jednak nie ma zgody wśród współwłaścicieli mieszkania, nie macie środków na opłaty notarialne (które mogą sięgnąć nawet kilkunastu tysięcy złotych) to pozostaje droga sądowa. Jest to rozwiązanie wielokrotnie dłuższe ale też wielokrotnie tańsze. Choć w przypadku jeżeli zgody wśród współwłaścicieli nie ma to i tak jedyną drogą zniesienia współwłasności mieszkania będzie sąd.
Jak przebiega sądowe zniesienie współwłasności mieszkania?
Sądowe zniesienie współwłasności mieszkania może przebiegać na 3 następujące sposoby:
- podział fizyczny rzeczy – to sposób preferowany przez sąd, jednak w przypadku zniesienia współwłasności mieszkania praktycznie niemożliwy.
- przyznanie mieszkania jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych (tylko za zgodą wszystkich stron, sąd nie może zmusić do sprzedaży nieruchomości).
- sprzedaż mieszkania przez komornika( podział cywilny) – mieszkania po równo podzielić się nie da, więc gdy strony nie będą się chciały wzajemnie spłacić sąd zdecyduje o sprzedaży mieszkania przez komornika.
Pamiętaj, że o wspomnianych powyżej spłatach i ich wysokości decyduje zawsze sąd. Dlatego jeżeli poczyniłeś wcześniej nakłady na mieszkanie (np. zrobiłeś remont) to przy zniesieniu współwłasności możesz żądać ich rozliczenia przedstawiając dowody poniesienia kosztów.
Kiedy sąd wydaje sądowy nakaz sprzedaży nieruchomości?
Jedną z odpowiedzi na pytanie jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży mieszkania jest skierowanie do sądu wniosku o zniesienie współwłasności mieszkania poprzez jego komorniczą sprzedaż.
Na pozór może się wydawać, że w kontekście pytania o to co zrobić jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania, osiągniemy sukces. Warto jednak przy tym mieć świadomość, że z ekonomicznego i czasowego punktu widzenia to najgorsze z możliwych rozwiązań mających na celu zmusić współwłaściciela do sprzedaży mieszkania.
Sądowy nakaz sprzedaży mieszkania powoduje, że mieszkanie zostanie sprzedane na licytacji komorniczej. Jest to rozwiązanie niekorzystne z wielu powodów:
- Współwłaściciele ponoszą wszelkie koszty tej procedury takie jak koszty sądowe, koszty komornicze (10% ceny), koszty rzeczoznawcy (kilka tysięcy złotych).
- Komornik wystawia mieszkanie na pierwszej licytacji za 3/4 (75%) wartości z operatu rzeczoznawcy, a jeśli sprzedaż na pierwszej licytacji nie dojdzie do skutku to na drugiej licytacja rozpocznie się od 2/3 (67%) wartości z operatu.
- Od wydania sądowego nakazu sprzedaży mieszkania do finalnej sprzedaży sprzedaży mogą upłynąć lata.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości?
Koszty zniesienia współwłasności są następujące:
Notarialne zniesienie współwłasności – koszty:
Stawka notarialna zależy w głównej mierze od wartości nieruchomości i kształtuje się w następujący sposób (ceny netto):
- do 3 tys. zł – maks. opłata 100 zł;
- 3-10 tys. zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł;
- 10-30 tys. zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł;
- 30-60 tys. zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł;
- 60 tys. zł – 1 mln zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł;
- 1-2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
- powyżej 2 mln zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł.
Sądowe zniesienie współwłasności – koszty
Koszty sądowego zniesienia współwłasności prezentują się następująco:
- opłata sądowa: 300 zł (przy zgodnym podziale) lub 1000 zł (przy braku zgody co do podziału)
- założenie księgi wieczystej (opcjonalnie): 100 zł
- dokonanie wpisu w księdze wieczystej o zniesieniu współwłasności: 150 zł
- wynagrodzenie biegłego (opcjonalnie): indywidualnie w każdej sprawie ale jest to koszt rzędu kilku tysięcy zł
- wynagrodzenie kuratora (opcjonalnie): stawkę ustala sąd
- wynagrodzenie adwokata/radcy prawnego
Ile bierze adwokat za zniesienie współwłasności?
Koszt adwokata w sprawie o zniesienie współwłasności waha się od kilkuset złotych do nawet kilkunastu tysięcy. Tak szeroki przedział jest zależny od tego do czego chcemy zaangażować adwokata.
Jeżeli naszym celem będzie jedynie zasięgnięcie porady a do sprawy w sądzie podejdziemy samodzielnie, to zmieścimy się w niższym przedziale tej kwoty.
Jeżeli jednak adwokat ma poprowadzić całą sprawę od początku do końca to koszt rzędu kilku czy nawet kilkunastu tysięcy złotych nie powinien nas dziwić.
W przeciwieństwie do notariusza, wynagrodzenie adwokata nie ma górnej granicy i rośnie wraz z wartością nieruchomości, której współwłasność będzie pomagał Ci znosić.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu
Czy można sprzedać mieszkanie bez zgody współwłaściciela?
Czy mogę sprzedać udziały w moim mieszkaniu komuś innemu?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym możesz sprzedać swój udział w mieszkaniu, domu czy jakiejkolwiek innej nieruchomości dowolnej osobie lub firmie. Nie musi to być, wbrew powszechnemu przekonaniu, nikt z rodziny czy najbliższych.
Niewątpliwą zaletą sprzedaży udziału w mieszkaniu jest to, że możesz tego dokonać bardzo szybko i definitywnie zamknąć ten temat.
Nie czekasz latami na sprawę sądową, nie ponosisz kosztów notarialnych, nie zdajesz się na los i dobrą wolę współwłaściciela i nie tracisz nerwów.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu pozwala jednak przede wszystkim na odzyskanie zdrowia i spokoju. Szybka sprzedaż pozwala na zostawienie temat udziału za sobą i spokojne planowanie dalszego życia za uzyskane środki.
Jak sprzedać udziały w mieszkaniu?
Odpowiedzią na pytanie jak sprzedać udziały w mieszkaniu są 3 proste kroki:
- Znajdź chętnego na zakup udziałów – jeśli nie wiesz jak, skontaktuj się ze mną. Nieodpłatnie pomogę Ci znaleźć chętnego na zakup i dopilnuję bezpieczeństwa całego procesu.
- Skompletuj dokumenty – sprzedaż udziału w mieszkaniu niczym się nie różni od sprzedaży całego mieszkania. Całość odbywa się w kancelarii notarialnej. Notariusz też przygotuje listę dokumentów, które będziesz musiał dostarczyć.
- Sfinalizuj transakcję – po podpisaniu aktu notarialnego ustalona kwota trafi do Ciebie na konto lub gotówką do ręki u notariusza.
Mediacje / negocjacje
Zastanawiając się co zrobić jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania warto w pierwszej kolejności rozważyć wszelkie możliwości polubownego rozwiązania sporu.
Nawet jeśli wcześniej nie było Ci ze współwłaścicielem po drodze, próba ustalenia rozwiązania umożliwiającego wspólną sprzedaż mieszkania jest zawsze warta podjęcia. Szczególnie, że wspólna sprzedaż będzie zawsze korzystniejsza finansowo niż pozostałe możliwości.
Dla ułatwienia poniżej kilka argumentów, które mogą Ci pomóc przekonać opornego współwłaściciela:
- Sprzedaż mieszkania przez komornika spowoduje, że nikt nie będzie mógł z niego korzystać a uzyskana cena może być nawet 40% niższa niż możliwa do uzyskania na rynku.
- Sprawa o zniesienie współwłasności potrwa w sądzie kilka lat i będzie wymagać kilkukrotnej tam obecności, co dla wielu może być ogromnym stresem.
- Postępowanie sądowe i komornicze wygeneruje spore koszty, które trzeba będzie ponieść zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania
Jeżeli jednak nie czujesz się na siłach, żeby samodzielnie podjąć rozmowy lub czujesz, że argumenty Ci się wyczerpały i negocjacje zmierzają donikąd to możesz pomyśleć nad zatrudnieniem mediatora.
Co to jest mediacja?
Mediacja to próba doprowadzenia do polubownego rozwiązania sporu przy pomocy osoby trzeciej. Warto rozważyć tą opcję gdyż osoba trzecia jaką jest mediator może pomóc ostudzić emocje każdej ze stron i znaleźć satysfakcjonujące rozwiązanie. Mediatora możesz zatrudnić samodzielnie lub poprosić sąd o jego wyznaczenie.
Jeżeli nadal się zastanawiasz jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży mieszkania to pamiętaj, że mediator służy głównie jako pośrednik. Mediator nie może zmusić współwłaściciela do sprzedaży mieszkania czy zawarcia porozumienia.
Pomoże on Wam natomiast wypracować wspólne stanowisko, a następnie zredaguje ugodę, którą będziecie mogli podpisać.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Często zdarza się, że w sytuacji powstania współwłasności mieszkania jeden ze współwłaścicieli w nim zamieszkuje.
Warto wiedzieć, że w powyższej sytuacji pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo do żądania odszkodowania za korzystanie ponad posiadany udział.
Przykład: jesteś właścicielem 1/2 mieszkania w którym mieszka drugi współwłaściciel, średni czynsz rynkowy za wynajem podobnego mieszkania wynosi 2000 zł miesięcznie. W takiej sytuacji możesz żądać 1000 zł za każdy miesiąc zajmowania mieszkania przez drugiego współwłaściciela bez Twojej zgody.
Ważne: żeby zwiększyć swoją szansę na uzyskanie takiego odszkodowania, powinieneś najpierw wezwać współwłaściciela zamieszkującego mieszkanie o udostępnienie możliwości korzystania z niego.
W innym przypadku sąd może uznać, że nie zgłaszałeś sprzeciwu co do korzystania przez niego z tego lokalu i oddalić wniosek lub zredukować kwotę Twojego żądania.
Co zrobić, jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania – podsumowanie
Współwłaściciel, który nie chce sprzedać mieszkania, to problem, który może kosztować sporo nerwów i zdrowia.
Mam nadzieję, że wiesz już, że nie możesz zmusić współwłaściciela do sprzedaży mieszkania. Możesz za to podjąć próby mediacji/negocjacji, złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności i sprzedaż egzekucyjną przez komornika. Możesz też sprzedać swój udział.
To z czego skorzystasz będzie zależeć od Twojej indywidualnej sytuacji, możliwości (w tym finansowych) i oczekiwań. Zanim jednak wybierzesz, dobrze przeanalizuj wszystkie za i przeciw konkretnych rozwiązań, a następnie zastanów się, które z nich pozwolą Ci osiągnąć zakładany cel.
Jeżeli podejmiesz decyzję o sprzedaży udziału w mieszkaniu ale nie wiesz od czego zacząć to skontaktuj się ze mną.
Nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, pomogę wycenić Twój udział w mieszkaniu i w razie zainteresowania albo go do Ciebie kupię albo (również nieodpłatnie) pomogę znaleźć chętnego nabywcę.
Co zrobić jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania - najczęściej zadawane pytania
Czy do sprzedaży udziału w mieszkaniu konieczna jest zgoda wszystkich jego współwłaścicieli?
Nie, zgodnie z prawem nie ma obowiązku uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli, aby móc sprzedać udział w mieszkaniu. Wyjątkiem jest jedynie sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu gdzie o sprzedaży udziału powinniśmy poinformować innych współwłaścicieli.
Dzieje się tak, gdyż przysługuje im ustawowo prawo pierwokupu. Jednak nawet w takiej sytuacji mogę Ci pomóc znaleźć rozwiązanie. Jeśli masz taki problem to zadzwoń lub umów się na bezpłatną konsultację.
Czy mediacja w sprawie o zniesienie współwłasności jest płatna?
Tak, postępowanie mediacyjne jest płatne, a koszty z nim związane ponoszą strony. Warto jednak dodać, że mediacja jest dobrowolnym sposobem rozwiązania sporu i w każdej chwili można z niej zrezygnować. Co więcej, można się na nią zdecydować na każdym etapie, także już po wniesieniu sprawy do sądu.
Czy mogę sprzedać udział w mieszkaniu, spisując zwykłą umowę, a nie w formie aktu notarialnego?
Nie, sprzedaż mieszkania lub udziału w mieszkaniu wymaga aktu notarialnego. Umowa w innej formie jest nieważna.
