Do nabycia udziałów w mieszkaniu może dojść na wiele sposobów – dziedziczenie udziałów w nieruchomości, darowizna, zakup, podział majątku po rozwodzie czy orzeczenie sądu to jedynie kilka możliwości. Zależnie od sposobu nabycia udziału w mieszkaniu może pojawić się wiele pytań.
Jak sprzedać udziały w mieszkaniu, gdy w grę wchodzą prawa innych współwłaścicieli? Jak wygląda sprzedaż udziałów w mieszkaniu po rozwodzie? Jakie są różnice między sprzedażą udziału w mieszkaniu własnościowym a w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu?
Na te i wiele innych pytań postaram się odpowiedzieć w niniejszym artykule.
Na czym polega współwłasność nieruchomości?
Współwłasność nieruchomości polega na tym, że dana nieruchomość należy do kilku osób i każdy współwłaściciel ma określony udział w całości.
Są dwa rodzaje współwłasności, a każdy z nich daje współwłaścicielowi inne uprawnienia.
- Współwłasność ułamkowa– ten rodzaj współwłasności występuje np. przy nabyciu mieszkania przez osoby w związku partnerskim, w spadku, czy też po prostu przez dwóch niezależnych inwestorów. Każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoją częścią, w tym np. podjąć sprzedaż udziałów w mieszkaniu własnościowym bez zgody innych współwłaścicieli.
- Współwłasność łączna (ustawowa lub małżeńska) – powstaje wraz z powstaniem stosunku prawnego będącego jej źródłem (np. małżeństwo, spółka cywilna). Nie można jej swobodnie rozdzielić, ani żądać zniesienia dopóki nie ustanie stosunek prawny, na podstawie którego powstała (np. rozwód). Współwłaściciel (np. małżonek) nie może rozporządzać swoim udziałem, bo ten nie jest określony ułamkiem.
By umożliwić podział współwłasności łącznej, a dalej przeprowadzić np. sprzedaż udziału w mieszkaniu, należy doprowadzić do ustania ww. stosunku, czyli np. do wydania prawomocnego orzeczenia o rozwodzie.
Dopiero wówczas współwłasność łączna przekształci się we współwłasność w częściach ułamkowych. Zatem sprzedaż udziałów w mieszkaniu po rozwodzie jest możliwa.
Jeżeli chcesz sprzedać swój udział w mieszkaniu przed rozwodem konieczne będzie zniesienie współwłasności łącznej małżeńskiej poprzez np. zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej (tzw. intercyzy).
Czy można sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody współwłaściciela?
Tak, udział w nieruchomości można sprzedać bez zgody innych współwłaścicieli, o ile jest to współwłasność ułamkowa.
Współwłaściciel może swój udział w nieruchomości zbyć, darować lub obciążyć bez wiedzy i zgody współwłaścicieli.
Przy odpowiednim poprowadzeniu transakcji, można, jak pisałem powyżej, również sprzedać udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez uzyskiwania zgody współwłaścicieli i ich informowania.
Jak sprzedać udział w mieszkaniu własnościowym?
Aby dokonać sprzedaży udziału w mieszkaniu własnościowym należy:
- Wycenić realnie wartość posiadanego udziału– jeśli nie wiesz jak to w innym moim artykule piszę w szczegółach jak wyliczyć udział w odziedziczonej nieruchomości i jego wartość.
- Znaleźć klienta – nie jest to łatwe gdyż nabyciem udziału w mieszkaniu, zainteresowani są głównie wyspecjalizowani inwestorzy. W tym jednak mogę Ci pomóc. Działając na rynku takich „trudnych” nieruchomości już od kilku lat, posiadam szerokie kontakty w kręgu taki osób i pomogę Ci znaleźć nabywcę.
- Zebrać dokumenty – ich ogólną listę znajdziesz w dalszej części poradnika. Szczegółową listę otrzymasz od notariusza.
- Udać się do notariusza i podpisać akt notarialny
Jak sprzedać udział w mieszkaniu spółdzielczym?
Sprzedaż udziału wymaga przeprowadzenia podobnych działań jak w opisanej powyżej sprzedaży udziałów w mieszkaniu własnościowym z jednym ważnym wyjątkiem.
W przypadku sprzedaży udziałów w mieszkaniu spółdzielczym pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu.
Prawo pierwokupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
W przypadku sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu.
Oznacza to, że w przypadku jeżeli sprzedajesz udział w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym to musisz najpierw zawrzeć umowę warunkową a następnie zawiadomić o tym pozostałych współwłaścicieli.
Jeżeli ich nie zawiadomisz to umowa sprzedaży udziału w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym będzie nieważna.
Wymóg przygotowania umowy warunkowej i poinformowania pozostałych współwłaścicieli wynika wprost z art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jeżeli jednak zależy Ci na tym, żeby zbyć swój udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu bez informowania pozostałych współwłaścicieli, to skontaktuj się ze mną.
Przeprowadziłem już wiele takich transakcji i podpowiem Ci jak to zrobić.
Sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
Mając na względzie powyższe, oto lista kroków, które musisz podjąć aby sprzedać udział w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym:
- Znajdź chętnego na zakup Twojego udziału (w tym mogę pomóc),
- Zbierz wymagane przez notariusza dokumenty,
- Zawrzyj notarialną umowę warunkową,
- Poinformuj pozostałych współwłaścicieli o zamiarze zbycia swojego udziału,
- Datę umowy końcowej u notariusza ustal najwcześniej na dzień po upływie 30 dni od poinformowania pozostałych współwłaścicieli o planowanej transakcji. To właśnie okres, w którym mogą oni zrealizować swoje prawo pierwokupu i zgłosić chęć nabycia udziału,
- Jeżeli nikt z pozostałych współwłaścicieli nie zgłosi swojego prawa pierwokupu – możesz zawrzeć umowę przenoszącą własność udziału.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży udziału w mieszkaniu?
Do sprzedaży udziału w mieszkaniu (zarówno własnościowym, jak i spółdzielczym) niezbędne są:
- dokument potwierdzający nabycie udziału – może to być umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie o nabyciu spadku i in.,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego – jeśli udział został nabyty darowizną lub w spadku,
- zaświadczenie o rewitalizacji,
- świadectwo energetyczne,
- zaświadczenie o osobach zameldowanych (opcjonalnie);
- zaświadczenie o stanie opłat na rzecz wspólnoty/spółdzielni (opcjonalnie).
Jeśli chodzi o sprzedaż udziału w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym, dodatkowo potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające własność Twojego udziału.
Sprzedaż udziałów w mieszkaniu a podatek
Zgodnie z ustawą podatkową, każda osoba fizyczna, która dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli udział w mieszkaniu otrzymałeś w spadku to owe 5 lat liczy się od momentu otrzymania lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. W pozostałych przypadkach 5 lat liczysz od daty nabycia przez Ciebie.
Należny podatek możesz obniżyć wskazując koszty jakie poniosłeś na nabycie udziału (np. koszty notarialne, pośrednika etc.), jego zbycie, czy na podniesienie wartości nieruchomości (np. remont).
Pamiętaj również, że przepisy przewidują tak zwaną ulgę mieszkaniową, czyli możliwość uzyskania zwolnienia z opodatkowania PIT pod warunkiem wykorzystania środków otrzymanych ze sprzedaży udziału w mieszkaniu na własne cele mieszkaniowe.
Podsumowanie
Sprzedaż udziałów w mieszkaniu może być skomplikowana, szczególnie, jeżeli nie mieliśmy nigdy z tym do czynienia i nie wiemy od czego zacząć.
Może ją jednak znacznie ułatwić wsparcie eksperta od takich transakcji. Jeśli nie wiesz od czego zacząć i zastanawiasz się jak sprzedać udziały w mieszkaniu – skontaktuj się ze mną.
Nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, podpowiem możliwe rozwiązania. Jeśli po naszej rozmowie będziesz zainteresowany sprzedażą to również nieodpłatnie pomogę Ci znaleźć chętnego na zakup Twojego udziału w mieszkaniu. Dopilnuję też by transakcja przebiegła szybko i bezpiecznie.
Z moją pomocą jedyne co będziesz musiał zrobić to przyjść do notariusza i podpisać akt notarialny.
Sprzedając udział odzyskasz spokój, pieniądze i będziesz mógł się zająć tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę sprzedać swój udział w nieruchomości?
Tak, możesz sprzedać swój udział nawet nie pytając o zgodę pozostałych współwłaścicieli, przy odpowiednim poprowadzeniu transakcji także bez zgody współposiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Jak pozbyć się udziału w nieruchomości szybko i bezpiecznie?
Najszybszym i najbezpieczniejszym sposobem pozbycia się udziału w nieruchomości jest sprzedaż udziału. W ten sposób nie czekasz latami na decyzję sądu, nie liczysz na dobrą wolę współwłaściciela i nie ponosisz kosztów zniesienia współwłasności.
Wystarczy skompletować dokumenty, umówić notariusza, podpisać akt i sprzedać udział w nieruchomości. Uzyskane w ten sposób środki pozwolą Ci się na nowo skoncentrować na tym co na prawdę ważne – Twoim życiu.
Jak sprzedać udział w mieszkaniu spółdzielczym, gdy nie znamy miejsca pobytu współwłaścicieli?
W takiej sytuacji możesz się zwrócić do sądu o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, który będzie reprezentował nieobecnych i za nich podejmie decyzję co do skorzystania z prawa pierwokupu.
W takiej sytuacji możesz mieć niemal 100% pewności, że kurator z tego prawa nie skorzysta gdyż musiałby tego dokonać za swoje prywatne środki.
Co musi zawierać umowa sprzedaży udziałów w mieszkaniu?
Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości musi zawierać:
- opis nieruchomości,
- cenę sprzedaży,
- dane stron,
- wielkość udziału
- potwierdzenie, że współwłaściciele mający prawo pierwokupu zostali poinformowani i zrzekli się tego prawa lub nie wyrazili zainteresowania zakupem w przewidzianym terminie (przy sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu)
Czy współwłaściciel może zmusić do sprzedaży mieszkania?
Bezpośrednio nie może. Może jednak złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Jest to sposób na wymuszenie podziału majątku lub sprzedaży, jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia.
Sąd może wtedy zdecydować o fizycznym podziale nieruchomości, jeśli jest to możliwe (np. w przypadku dużej działki lub domu z odrębnymi częściami). Może też przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom na własność.
Jeśli podział nie jest możliwy a żadna ze stron nie jest zainteresowana przejęciem całości nieruchomości, sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji, a uzyskane środki rozdzielić między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
W jednym z moich artykułów dowiesz się więcej na temat tego co zrobić jeśli współwłaściciel nie chce sprzedać mieszkania.
Jak obliczyć wartość udziału w nieruchomości wspólnej?
Pierwszym krokiem jest określenie wartości całej nieruchomości. Można to zrobić poprzez analizę rynku (sprawdzenie cen podobnych nieruchomości w okolicy) lub wycenę przez rzeczoznawcę.
Warto jednak pamiętać, że wartość udziału w nieruchomości to nie jest wartość całej nieruchomości pomnożona przez przypadający Ci ułamek.
Na jego wartość ma wpływ wiele czynników m.in. stan prawny nieruchomości (czy istnieją jakieś obciążenia), stan techniczny czy lokalizacja. Dowiedz się więcej na temat tego jak wyliczyć udział w nieruchomości i jego wartość.
Kto kupi ode mnie udział w mieszkaniu?
Jak i komu sprzedać swoje udziały w nieruchomości?
Sprzedaż udziałów w nieruchomości od strony formalnej wygląda tak samo jak sprzedaż całej nieruchomości – trzeba zebrać wymagane przez notariusza dokumenty, umówić akt notarialny a następnie go podpisać.
Na rynku nieruchomości funkcjonuje wielu inwestorów dla których zakup i sprzedaż udziałów w nieruchomości to codzienność.
Jeżeli masz udział w nieruchomości, którego sprzedaż chodzi Ci po głowie to skontaktuj się ze mną – bezpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację i wśród mojej sieci inwestorskiej pomogę Ci znaleźć osobę chętną na zakup Twoich udziałów w nieruchomości.
