Posiadasz udział we współwłasności nieruchomości i zastanawiasz się co możesz z nim zrobić? Wbrew pozorom udział w nieruchomości nie zawsze oznacza dla nas korzyści a często jest przyczyną wielu komplikacji i problemów.
Zdarza się, że udział w nieruchomości generuje dodatkowe koszty i prowadzi do wielu konfliktów z pozostałymi współwłaścicielami, zwłaszcza gdy każdy z nich ma inną wizję dotyczącą zarządzania nieruchomością.
W niniejszym artykule postaram się odpowiedzieć na takie pytania jak: Co daje udział w nieruchomości? Co tak naprawdę oznacza to, że odziedziczyłeś/aś połowę domu lub mieszkania? Jakie są Twoje prawa i obowiązki? To są pytania, które często pojawiają się w momencie, gdy otrzymujemy w spadku udział w mieszkaniu.
Jakie są rodzaje współwłasności?
W polskim systemie prawnym występują dwa rodzaje współwłasności – łączna i ułamkowa.
Czym jest współwłasność łączna?
Współwłasność łączna to forma współwłasności w której nie ma podziału na konkretne udziały.
Oznacza to, że współwłaściciele nie mogą rozporządzać swoim udziałem bez zgody drugiej strony, ani zażądać zniesienia współwłasności. Ten typ współwłasności powstaje przede wszystkim przy zakupie nieruchomości przez małżonków.
Z tego względu sprzedaż nieruchomości w tym przypadku wymaga zgody jednego i drugiego współwłaściciela (czyli np. obojga małżonków). Współwłasność łączna przekształca się w ułamkową wyłącznie na skutek prawomocnego orzeczenia o rozwodzie. Wtedy, każdemu z byłych już małżonków przypadnie udział 1/2 w nieruchomości, którą mogą bez zgody drugiej strony sprzedać.
Czym jest współwłasność ułamkowa?
Współwłasność ułamkowa to prawo do posiadania określonego udziału w nieruchomości.
W odróżnieniu od współwłasności łącznej, ułamkowym udziałem w nieruchomości można zgodnie z art. 198 Kodeksu Cywilnego swobodnie rozporządzać, nie pytając o zgodę pozostałych współwłaścicieli. Czyli można go spokojnie sprzedać, zamienić czy np. darować.
Połowa udziału w nieruchomości – co to właściwie oznacza?
Połowa udziałów to prawo do połowy każdego m2 w nieruchomości, a nie do konkretnej, wyodrębnionej części nieruchomości.
Nie możesz na przykład wybrać jednego pokoju i kuchni, a drugi współwłaściciel otrzyma w związku z tym drugi pokój i łazienkę. Twoje prawo do 1/2 oznacza, że w każdym metrze kwadratowym nieruchomości połowa jest Twoja. Podobnie po połowie powinniście dzielić zyski i koszty związane z tą nieruchomością.
W praktyce oznacza to, że możesz korzystać z całej nieruchomości razem z innymi współwłaścicielami. Często rodzi to pewne problemy, gdy współwłaściciele mają różne oczekiwania co do jej użytkowania.
Dobrze w takim wypadku znać swoje prawa i obowiązki jako współwłaściciela nieruchomości.
Twoje prawa jako współwłaściciela nieruchomości
Współwłasność daje Ci określone prawa, z których mogą wynikać pewne korzyści. Jest to możliwe, gdy współpraca z innymi właścicielami przebiega dobrze i działacie we wspólnym interesie.
Przede wszystkim masz prawo korzystać z nieruchomości na równi z innymi współwłaścicielami i:
-
- Akt notarialny własności / akt poświadczenia dziedziczenia / sądowe postanowienie o nabyciu spadku lub inny dokument potwierdzający, że jesteś właścicielem udziału.
-
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach ze spółdzielni lub wspólnoty.
-
- Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami
-
- Zaświadczenie o rewitalizacji
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
- Zaświadczenie o rewitalizacji
Sprzedaż udziałów – o czym pamiętać?
Pamiętaj o tym, że udział nigdy nie będzie wart tyle, ile by to wynikało z prostego działania, czyli podzielenia wartości rynkowej nieruchomości przez wielkość udziału.
Udział jest zawsze problematyczny, ponieważ nowy właściciel kupując Twój udział wchodzi niejako w „Twoje buty” – czyli Twoje obecne problemy ze współwłaścicielami stają się jego problemami.
Z tego względu inwestorzy kupujący udziały w nieruchomościach składając Ci propozycję finansową będą wliczali te problemy w cenę.
W zależności więc od skali problemów z nieruchomością w której sprzedajesz udział, musisz się liczyć, że obniżka, której będą oczekiwali może być znaczna.
Więcej na temat tego co wpływa na cenę udziału i jak wyliczyć jego wartość piszę na moim blogu w artykule „Jak wycenić swój udział w nieruchomości?”. Zachęcam do lektury.
Co zrobić z udziałem w nieruchomości - podsumowanie
Nie wiesz co zrobić z udziałem w nieruchomości? Nie możesz dogadać się ze współwłaścicielami? Udział generuje koszty lub problemy? Nie chcesz tracić czasu i pieniędzy na znoszenie współwłasności?
Jeżeli odpowiedź na którekolwiek z powyższych pytań brzmiała „TAK” to skontaktuj się ze mną.
Nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, podpowiem możliwe rozwiązania, a jeżeli będziesz zainteresowany sprzedażą to również bezpłatnie pomogę Ci znaleźć chętnego na zakup Twojego udziału.
Jego sprzedaż pozwoli Ci na zamknięcie tego rozdziału i odzyskanie bezcennego spokoju ducha.
W końcu będziesz mógł zapomnieć o temacie i zająć się tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Zapraszam do kontaktu!
-
- pobierać z niej pożytki, np. w postaci części dochodów z najmu (proporcjonalnie do wysokości udziałów), jeśli mieszkanie zostało wynajęte osobom trzecim,
-
- posiadać i korzystać z nieruchomości wspólnej, o ile nie przeszkadza to w jej eksploatacji przez innych właścicieli.
Jakie obowiązki ma współwłaściciel nieruchomości?
Współwłaściciele są zobowiązani współpracować ze sobą, dbać o nieruchomość i regulować na bieżąco wszystkie opłaty tj. czynsz czy media.
Muszą również wspólnie podejmować decyzje ws. czynności wychodzących poza zwykły zarząd (obciążenie mieszkania, remont czy sprzedaż całej nieruchomości).
Kto płaci podatek od wspólnej nieruchomości?
Podatek od wspólnej nieruchomości płacą wszyscy współwłaściciele proporcjonalnie do posiadanego udziału. Podatek ten jest naliczany niezależnie od tego, czy i w jaki sposób korzystasz z nieruchomości.
Nawet jeśli nieruchomość stoi pusta lub mieszkają tam inni współwłaściciele, jesteś zobowiązany do pokrycia swojej części należności podatkowych.
Problem pojawia się w momencie, gdy inni współwłaściciele nie wywiązują się ze swoich obowiązków finansowych.
Zgodnie z polskim prawem, komornik może egzekwować długi z majątku każdego ze współwłaścicieli w tym od Ciebie, nawet jeśli to nie Ty zalegałeś z płatnościami.
Jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży?
Jeśli zastanawiasz jak zmusić współwłaściciela do sprzedaży to muszę Cię zmartwić. W polskim systemie prawnym nie ma możliwości by zmusić współwłaściciela do sprzedaży.
Prawo rozporządzania swoją własnością (a tym jest udział w nieruchomości) jest ustawowo i konstytucyjnie chronione. Za wyjątkiem bardzo nielicznych sytuacji nawet sąd nie może przymusić współwłaściciela nieruchomości by ten sprzedał swój udział.
Zniesienie współwłasności czy sprzedaż udziałów?
Jeżeli współwłaściciel nie zgadza się na sprzedaż nieruchomości to masz do wyboru jedynie dwa rozsądne rozwiązania:
- Zniesienie współwłasności sądownie lub notarialnie
- Sprzedaż udziału w nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności to procedura, która przekształca współwłasność nieruchomości w wyłączną własność jednego lub więcej współwłaścicieli (jeśli jest to technicznie możliwe) bądź doprowadza do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości i podziału uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli.
W wyniku tego procesu prawnego współwłasność przekształca się w wyłączną własność jednego lub kilku właścicieli a pozostali są spłacani.
W Polsce zniesienie współwłasności jest możliwe na dwa sposoby – notarialnie bądź sądownie.
Czy u notariusza można znieść współwłasność?
Można znieść współwłasność u notariusza. Jeśli Tobie i pozostałym spadkobiercom zależy na czasie, to zniesienie współwłasności u notariusza jest najszybszą drogą. Są jednak warunki.
Z tej formy zniesienia współwłasności możecie skorzystać, jeśli uzgodniliście między sobą sposób zniesienia współwłasności i jesteście gotowi stawić się wszyscy w jednym terminie u notariusza.
Jest to z pewnością sposób szybszy i mniej stresujący niż zniesienie współwłasności w sądzie.
Warto jednak pamiętać, że notarialne zniesienie współwłasności może być bardzo kosztowne – notariusz wylicza taksę w oparciu o wartość nieruchomości będącej przedmiotem podziału. Może więc ona z łatwością sięgnąć nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Na czym polega sądowe zniesienie współwłasności?
Sądowe zniesienie współwłasności polega na tym, że to sąd, a nie współwłaściciele, decyduje o sposobie podziału nieruchomości.
Sąd rozważy propozycje wnioskodawców umieszczone we wniosku o zniesienie współwłasności, ale nie jest w żaden sposób nimi związany.
Dlatego jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do podziału, sądowe zniesienie współwłasności może potrwać o wiele dłużej niż miałoby to miejsce w przypadku zgody pomiędzy współwłaścicielami.
Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli bez pytania kogokolwiek o zdanie. We wniosku należy wskazać przedmiot podziału, podstawę prawną własności oraz proponowany sposób podziału nieruchomości.
Przedmiotowy wniosek składa się do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Co sąd bierze pod uwagę przy zniesieniu współwłasności?
Sąd w pierwszej kolejności zweryfikuje, co jest przedmiotem współwłasności i jaki sposób jej podziału będzie najlepszy, biorąc pod uwagę interesy każdego ze współwłaścicieli.
Sąd sprawdza w pierwszej kolejności możliwość fizycznego podziału nieruchomości lub możliwość przyznania jej jednemu ze współwłaścicieli.
W tym drugim przypadku sąd zweryfikuje, czy osoba zainteresowana przejęciem całej nieruchomości będzie w stanie spłacić pozostałych współwłaścicieli oraz czy są oni skłonni odstąpić swoje udziały w nieruchomości.
Jeżeli nieruchomości podzielić się nie da, a żaden ze współwłaścicieli nie wyraża chęci przejęcia całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych, sąd zasądzi egzekucyjną sprzedaż nieruchomości i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.
Czy można zablokować zniesienie współwłasności?
Zablokowanie zniesienia współwłasności nie jest możliwe. Kiedy jeden ze współwłaścicieli złoży wniosek o zniesienie współwłasności to (poza nielicznymi wyjątkami) nie masz żadnej możliwości sprzeciwu i nie możesz zablokować tego procesu prawnego.
Takimi wyjątkami będą np. umowa zawarta przez współwłaścicieli blokująca zniesienie współwłasności przez określony czas (art. 210 Kodeksu Cywilnego) lub możliwość naruszenia prawa w wyniku zniesienia współwłasności.
Przykładowo, sąd nie zniesie współwłasności, gdy dotyczy ona nieruchomości potrzebnej do użytku wspólnego, jak podwórko, czy droga dojazdowa.
Warto dodać, że sąd nie może przyznać nieruchomości tej osobie, która tego nie chce. Krótko mówiąc sąd nie może zmusić Cię do przyjęcia udziału w nieruchomości. Nie może Cię również zmusić do sprzedaży Twojego udziału.
W jaki sposób znieść współwłasność?
Zniesienie współwłasności może odbyć się na 3 sposoby:
- Podział fizyczny nieruchomości (preferowany przez sąd) – jeśli nieruchomość na to pozwala, można ją podzielić na mniejsze części, które będą przypisane poszczególnym współwłaścicielom. Tę metodę stosuje się głównie w przypadku gruntów lub nieruchomości łatwych do podziału (np. dom-bliźniak).
- Przyznanie nieruchomości jednej lub kilku osobom – w przypadku, gdy np.jeden z właścicieli chce zachować nieruchomość (i posiada na to środki) a inni zgadzają na zbycie swoich udziałów, sąd może przyznać mu całą nieruchomość na własność zobowiązując do zapłaty rekompensaty na rzecz zbywców.
- Sprzedaż nieruchomości i podział zysków – jeżeli podział nieruchomości nie jest możliwy i żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany spłatą pozostałych, sąd może zadecydować o sprzedaży nieruchomości i podziale zysków proporcjonalnie do posiadanych udziałów. W takiej sytuacji sprzedażą zajmie się komornik. Nie jest to dla Ciebie korzystne rozwiązanie gdyż cena uzyskana z licytacji może być nawet o 1/3 niższa niż na wolnym rynku.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności?
Koszt zniesienia współwłasności u notariusza jest zależny od wartości nieruchomości i może wynosić od kilkuset do nawet 20 tys. złotych (zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).
W przypadku sądowego zniesienia współwłasności opłat będzie kilka:
- wniosek o zniesienie współwłasności: 300 zł jeśli strony składają zgodny projekt podziału lub 1000 zł gdy zgody co do podziału nie ma.
- opinia biegłego rzeczoznawcy: ~3000 zł – 7000 zł
- obsługa prawna (jeśli korzystamy): tu koszt zależy od wartości nieruchomości (nie ma górnego limitu
- koszty sądowe
Jak widzisz zniesienie współwłasności wiąże się albo z wysokimi kosztami albo z długim oczekiwaniem na finał sprawy w sądzie.
Co jednak jeśli nie chcesz czekać i ponosić dalej kosztów?
Co, gdy chcesz po prostu pozbyć się kłopotu jakim jest Twój udział w nieruchomości i odzyskać spokój w życiu?
Wtedy najłatwiejszym rozwiązaniem może się okazać sprzedaż udziału w nieruchomości.
Sprzedaż udziału w nieruchomości
Jesteś sfrustrowany i zmęczony konfliktami ze współwłaścicielami i/lub koniecznością zajmowania się i utrzymywania nieruchomością?
Masz w niej udział, koszty i obowiązki ale żadnych korzyści ani wdzięczności?
W takiej sytuacji szybkim rozwiązaniem Twojego problemu może być sprzedaż udziału w nieruchomości.
Zgodnie z art. 198 Kodeksu Cywilnego możesz sprzedać swój udział bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli.
To zdecydowanie najprostsze z możliwych rozwiązań – szybka wycena, zebranie dokumentów, wizyta u notariusza i temat z którym od dawna się męczysz zostaje za Tobą a Ty masz środki na realizację swoich planów.
Znalezienie nabywcy na udział w nieruchomości nie jest jednak łatwe. Jeśli nie wiesz od czego zacząć to możesz skontaktować się ze mną – nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, opowiem o całym procesie i (również nieodpłatnie) pomogę znaleźć nabywcę na Twój udział w nieruchomości.
Sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
Sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu rządzi się nieco innymi prawami niż sprzedaż udziału w mieszkaniu własnościowym.
W przypadku sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu.
Oznacza to, że jeżeli zdecydujesz się na sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (np. na rzecz inwestora, którego mogę Ci pomóc znaleźć) to po zawarciu warunkowej umowy przedwstępnej będzie trzeba o tym fakcie poinformować pozostałych współwłaścicieli.
Poinformowani współwłaściciele mają 30 dni na podjęcie decyzji czy chcą skorzystać z prawa pierwokupu.
Bywają jednak sytuacje, że skonfliktowani współwłaściciele pod żadnym pozorem nie chcą by drugi współwłaściciel kupił ich udział. Bywa też, że nie znamy miejsca pobytu innych współwłaścicieli.
Jeśli znalazłeś się w takiej sytuacji to skontaktuj się ze mną. Znam rozwiązanie, które może Ci pomóc w tej sytuacji.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży udziałów w nieruchomości?
Lista dokumentów będzie się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości i sytuacji, jednak najważniejsze z nich to:
-
- Akt notarialny własności / akt poświadczenia dziedziczenia / sądowe postanowienie o nabyciu spadku lub inny dokument potwierdzający, że jesteś właścicielem udziału.
-
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach ze spółdzielni lub wspólnoty.
-
- Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami
-
- Zaświadczenie o rewitalizacji
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych
- Zaświadczenie o rewitalizacji
Sprzedaż udziałów – o czym pamiętać?
Pamiętaj o tym, że udział nigdy nie będzie wart tyle, ile by to wynikało z prostego działania, czyli podzielenia wartości rynkowej nieruchomości przez wielkość udziału.
Udział jest zawsze problematyczny, ponieważ nowy właściciel kupując Twój udział wchodzi niejako w „Twoje buty” – czyli Twoje obecne problemy ze współwłaścicielami stają się jego problemami.
Z tego względu inwestorzy kupujący udziały w nieruchomościach składając Ci propozycję finansową będą wliczali te problemy w cenę.
W zależności więc od skali problemów z nieruchomością w której sprzedajesz udział, musisz się liczyć, że obniżka, której będą oczekiwali może być znaczna.
Więcej na temat tego co wpływa na cenę udziału i jak wyliczyć jego wartość piszę na moim blogu w artykule „Jak wycenić swój udział w nieruchomości?”. Zachęcam do lektury.
Co zrobić z udziałem w nieruchomości - podsumowanie
Nie wiesz co zrobić z udziałem w nieruchomości? Nie możesz dogadać się ze współwłaścicielami? Udział generuje koszty lub problemy? Nie chcesz tracić czasu i pieniędzy na znoszenie współwłasności?
Jeżeli odpowiedź na którekolwiek z powyższych pytań brzmiała „TAK” to skontaktuj się ze mną.
Nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, podpowiem możliwe rozwiązania, a jeżeli będziesz zainteresowany sprzedażą to również bezpłatnie pomogę Ci znaleźć chętnego na zakup Twojego udziału.
Jego sprzedaż pozwoli Ci na zamknięcie tego rozdziału i odzyskanie bezcennego spokoju ducha.
W końcu będziesz mógł zapomnieć o temacie i zająć się tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Zapraszam do kontaktu!
