Spadek po rodzicach bez testamentu (np. dziedziczenie mieszkania) może stanowić spory kłopot.
Szczególnie wtedy, gdy rodzina jest liczna i nie ma pewności kto i jakiej wielkości udział odziedziczy w majątku pozostawionym przez zmarłego.
Kodeks Cywilny zawiera szereg zapisów, które w przypadku gdy zmarły nie pozostawił testamentu (tzw. spadek bez testamentu) opisują kto i kiedy dziedziczy po zmarłym.
W niniejszym artykule dowiesz się kto dziedziczy nieruchomość i w jakiej części. Pokażę Ci tez jak obliczyć przypadający Tobie udział w nieruchomości i jak obliczyć jego wartość.
Kto dziedziczy nieruchomość i w jakiej części?
W przypadku dziedziczenia ustawowego nieruchomość dziedziczą w kolejności: dzieci i małżonkowie, rodzice, rodzeństwo i dalsza rodzina w częściach wynikających z zapisów Kodeksu Cywilnego (przykłady dziedziczenia wraz ze schematami znajdziesz w dalszej części artykułu).
Należy przy tym pamiętać, że kolejne grupy dziedziczenia wchodzą do dziedziczenia dopiero w sytuacji gdy w poprzedniej grupie nie ma żyjących spadkobierców.
W przypadku gdy zmarły pozostawił testament to dziedziczą osoby wskazane w testamencie w sposób tam wskazany.
Zanim jednak przejdziemy do tego kto, co i kiedy dziedziczy ustalmy najpierw kilka kluczowych pojęć.
Czym jest nieruchomość?
Zgodnie z art. 46 Kodeksu Cywilnego nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynku/budynków trwale z gruntem związanych lub części takich budynków (np. mieszkania), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Czyli nieruchomością będzie mieszkanie, dom lub działka ale nie będzie nią np. garaż blaszak postawiony na gruncie ale nie związany z nim na stałe.
Czym jest testament?
Testament to jednostronna czynność prawna, w której testator (przyszły spadkodawca) osobiście i zachowując formę przewidzianą w prawie (art. 949-954 KC) dokonuje rozporządzenia swoim majątkiem na wypadek śmierci.
Warto przy tym pamiętać, że pisemny testament może przyjąć wyłącznie jedną z dwóch form:
- Testament w całości napisany ręcznie, opatrzony datą i podpisem spadkodawcy,
- Testament sporządzony notarialnie.
Testament sporządzony w jakiejkolwiek innej formie (np. wydrukowany i podpisany) jest nieważny.
Jakie są obowiązki spadkobiercy?
Jako spadkobierca masz szereg obowiązków związanych z dziedziczeniem:
- Zgłoszenie śmierci spadkodawcy – dokonujesz tego w Urzędzie Stanu Cywilnego by uzyskać akt zgonu niezbędny do przeprowadzenia postępowania spadkowego
- Uczestniczenie w postępowaniu spadkowym – powinieneś uczestniczyć w sprawie sądowej lub stawić się w kancelarii notarialnej.
- Złożenie oświadczenia o przyjęciu/odrzuceniu spadku – tego dokonujesz w sądzie lub u notariusza
- Zarządzanie majątkiem spadkowym – do momentu uzyskania prawomocnego postanowienia o dziale spadku powinieneś dbać na równi z pozostałymi o majątek spadkowy by jego stan się nie pogarszał.
- Uregulowanie długów – jako spadkobierca odpowiadasz za długi spadkowe zmarłego albo w całości (przyjęcie spadku wprost) albo do wysokości odziedziczonego majątku (przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza).
- Rozliczenie z urzędem skarbowym – nabycie spadku powinieneś zgłosić do właściwego urzędu skarbowego (druk SD-1 lub SD-Z2) i uregulować należny podatek lub uzyskać zwolnienie z jego płacenia (najbliższa rodzina). Masz na to 6 miesięcy od daty nabycia spadku.
Jak dzieli się spadek, jeśli zmarły pozostawił testament?
Jeżeli zmarły pozostawił testament, to spadek dzieli się zgodnie z jego postanowieniami.
Jeżeli spadkodawca określił w testamencie konkretne udziały w spadku lub w poszczególnych elementach składowych spadku (np. nieruchomości) tudzież konkretne elementy przeznaczył dla wskazanych osób na własność, to majątek dzieli się zgodnie z tymi wskazaniami.
W innym przypadku, wszystkie elementy składowe spadku dzieli się po równo pomiędzy wskazane w testamencie osoby.
Co gdy spadkobierca testamentowy nie dożył otwarcia spadku?
Jeżeli wskazany w testamencie jedyny spadkobierca nie dożył otwarcia spadku, to dziedziczą spadkobiercy ustawowi zmarłego.
Zgodnie z art. 927 §1 Kodeksu Cywilnego spadkobiercą nie może być osoba, która nie dożyła śmierci spadkodawcy. W takim przypadku wola zmarłego (testament) będzie nieskuteczna i dziedziczenie nastąpi zgodnie z Kodeksem Cywilnym.
Inaczej sytuacja wygląda gdy spadkobierców wskazanych w testamencie było kilku i zmarł jeden z nich.
W takich okolicznościach udział spadkowy zmarłego spadkobiercy przypada pozostałym spadkobiercom testamentowym, w częściach wynikających z ich udziałów (pod warunkiem, że nie sprzeciwia się temu wyraźna wola spadkodawcy).
Warto przy tym pamiętać, że odrzucenie spadku przez spadkobiercę jest traktowane na równi z tym gdyby jego otwarcia rzeczywiście nie dożył.
Czyli jeżeli jesteś jedynym spadkobiercą testamentowym i odrzucisz testament to przejdzie on na spadkobierców ustawowych zmarłego z pominięciem Twojej osoby (czyli np. na Twoje dzieci).
Jak się dzieli spadek po rodzicach bez testamentu?
Spadek po rodzicach bez testamentu jest dziedziczony w kolejności określonej przez art. 931-940 Kodeksu Cywilnego. Przepisy te wyszczególniają 5 następujących grup dziedziczenia:
Pierwsza grupa - małżonkowie i dzieci
Pierwszymi osobami w kolejce do spadku po rodzicach bez testamentu są zawsze dzieci. Spadek co do zasady dzieli się po równo między nich.
Jeśli jedno z małżonków żyje to nie może dostać mniej niż 1/4 spadku po zmarłym. O tym, jak to wygląda opowiem za chwilę na przykładzie.
Druga grupa - rodzice i rodzeństwo
Jeżeli zmarły nie miał dzieci to spadek spadek jest dzielony między małżonka, rodziców zmarłego oraz rodzeństwo.
W tym przypadku prawo stanowi, że:
1. Jeżeli zmarły miał małżonka: żyjący małżonek otrzymuje 1/2 spadku po zmarłym. Pozostała 1/2 przypada rodzicom. Jeśli jedno lub oboje z rodziców nie żyją to przypadający mu/im udział dziedziczy rodzeństwo spadkodawcy po równo.
2. Jeśli zmarły nie miał małżonka: całość spadku przypada rodzicom a jeśli jedno lub oboje z nich nie żyją to przypadający im udział dziedziczy rodzeństwo spadkodawcy.
Trzecia grupa - dziadkowie
Jeżeli zmarły nie pozostawił po sobie żyjących dzieci, żony, rodziców, rodzeństwa lub ich dzieci to spadek przechodzi na dziadków zmarłego w częściach równych.
Jeżeli jednak i dziadkowie nie dożyli otwarcia spadku to dziedziczą po nich ich dzieci. Jeżeli te też nie żyją, to dziedziczą ich wnuki.
W ten sposób w sprawach spadkowych mogą jako spadkobiercy pojawić się np. dzieci lub wnuki dziadka z drugiego małżeństwa.
Czarta grupa - pasierb
Jeżeli spadkodawca nie ma małżonka, dzieci, wnuków, rodziców, rodzeństwa, dziadków oraz wujostwa a jednocześnie żyją dzieci nieżyjącego małżonka (pasierb/pasierbica) to dziedziczą one majątek w częściach równych).
Co istotne – jeżeli pasierb nie dożyje śmierci spadkodawcy to jego dzieci już dalej nie dziedziczą.
Piąta grupa - gmina lub Skarb Państwa
W przypadku gdy zmarły nie pozostawił żadnych krewnych, małżonka ani jego dzieci, spadek przechodzi na gminę ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego. W przypadku gdy ostatnie miejsce zamieszkania nie jest znane lub zmarły zamieszkiwał za granicą spadek przechodzi na Skarb Państwa.
To rozwiązanie zapewnia, że majątek zostaje zagospodarowany, nawet jeśli nie ma bezpośrednich spadkobierców.
Jakie są wyjątki dziedziczenia nieruchomości według prawa?
Kodeks Cywilny wprowadza dwa wyjątki od opisanej powyżej kolejności dziedziczenia. Dotyczą one małżonków w separacji oraz przysposobionych dzieci.
Kiedy małżonek jest wyłączony od dziedziczenia?
Żona po mężu nie dziedziczy (czyli jest wykluczona z dziedziczenia) w przypadku gdy sąd przed śmiercią orzekł o separacji. Analogicznie mąż po żonie jest również wykluczony z dziedziczenia w przypadku orzeczenia separacji.
Żyjący małżonkowie są również wykluczeni z dziedziczenia po żonie/mężu, gdy zmarły przed śmiercią wystąpił o orzeczenie rozwodu z winy małżonka a sąd uznał je za uzasadnione.
W tym jednak przypadku jeden ze spadkobierców powinien w ciągu roku od śmierci spadkodawcy wytoczyć sprawę sądową. Inaczej żyjący małżonek będzie dziedziczył normalnie po zmarłym.
Czy przysposobione dziecko dziedziczy?
Tak, pod warunkiem, że spadkodawca w pełni je przysposobił. Wtedy, zgodnie z art. 936 §1 Kodeksu Cywilnego, dziedziczy ono po nim tak, jakby było jego rodzonym dzieckiem.
Jeżeli przysposobienia nie było to wtedy dziedziczy jako pasierb w czwartej grupie dziedziczenia.
Jak obliczyć udział w dziedziczonej nieruchomości?
Aby obliczyć udział w odziedziczonej nieruchomości należy:
- Ustalić ilu jest potencjalnych spadkobierców;
- Jeśli ktoś odrzucił spadek – ustalić kto dziedziczy po odrzucającym;
- Rozrysować sobie to w postaci drzewka/diagramu (dla ułatwienia);
- Przypisać poszczególnym osobom udziały w spadku wynikające z testamentu lub dziedziczenia ustawowego;
- Dokonać obliczeń mnożąc udziały w spadku po zmarłym (od szczytu drzewka/diagramu do dołu);
- Otrzymany udział w spadku pomnożyć przez udział w nieruchomości jaki się należał zmarłemu
Dla lepszego zrozumienia poniżej kilka przykładów na to, kto dziedziczy mieszkanie po rodzicach (rodzicu).
Przykład 1: Rodzina z 3 dzieci - oboje rodzice nie żyją
Małżonkowie mieli wspólnie mieszkanie. Zmarli oboje pozostawiając na świecie 3 dzieci. W takim przypadku dzieci odziedziczą mieszkanie po rodzicach w udziale po 1/3 dla każdego z nich.
Przykład 2: Rodzina z 3 dzieci - jedno z rodziców nie żyje
Małżonkowie mieli wspólnie mieszkanie. Umiera jedno z nich zostawiając drugie z 3 dzieci. Mamy więc 4 spadkobierców z czego żyjący małżonek musi dostać przynajmniej 1/4 spadku.
W takim przypadku 1/2 mieszkania należąca do zmarłego dzieli się w następujący sposób:
- Małżonek: 1/4 spadku x 1/2 mieszkania = 1/8 mieszkania
- Wszystkie 3 dzieci razem: 3/4 spadku x 1/2 mieszkania = 3/8 mieszkania
- Każde z 3 dzieci osobno: 3/8 mieszkania / 3 dzieci = 1/8 mieszkania na każde dziecko.
Przykład 3: Rodzina z 4 dzieci - jedno z rodziców nie żyje
Małżonkowie mieli wspólnie mieszkanie. Umiera jedno z nich zostawiając drugie z 4 dzieci. Mamy więc 5 spadkobierców z czego żyjący małżonek musi dostać przynajmniej 1/4 spadku.
W takim przypadku 1/2 mieszkania należąca do zmarłego dzieli się w następujący sposób:
- Małżonek: 1/4 spadku x 1/2 mieszkania = 1/8 mieszkania
- Wszystkie 4 dzieci razem: 3/4 spadku x 1/2 mieszkania = 3/8 mieszkania
- Każde z 4 dzieci osobno: 3/8 mieszkania / 4 dzieci = 3/32 mieszkania na każde dziecko.
Na tych kilku przykładach możesz zobaczyć, w określonych sytuacjach, kto dziedziczy mieszkanie po rodzicach.
Znając już reguły dziedziczenia po rodzicach bez testamentu możesz dokonać obliczeń swojego udziału w Twojej konkretnej sytuacji.
Jak wyliczyć wartość udziału w nieruchomości?
Wyliczenie wartości udziału w nieruchomości w sytuacji gdy wszyscy spadkobiercy zgodnie sprzedają nieruchomość jest prosta:
Wartość udziału = udział w nieruchomości (wyliczony jak wcześniej) x cena sprzedaży nieruchomości.
Przykład: odziedziczyłeś 1/8 w mieszkaniu wartym 400 000 zł. Wartość Twojego udziału wyniesie 400 000 zł x 1/8 = 50 000 zł
Inaczej jednak ma się sprawa gdy chcesz sprzedać swój udział nie pytając pozostałych o zgodę.
Wtedy na cenę Twojego udziału będzie wpływało kilka kluczowych zmiennych takich jak m.in.:
- Stan lokatorski: brak lokatorów lub zamieszkanie przez płacących najemców podnosi wartość udziału w nieruchomości. Bezumowni lokatorzy lub współwłaściciela obniży znacznie wartość.
- Problemy i obciążenia nieruchomości: każde widniejące w księdze wieczystej lub znane obciążenie nieruchomości dodatkowo obniża cenę udziału w nieruchomości.
- Stan techniczny nieruchomości: tu nie ma zaskoczenia, im gorszy stan techniczny nieruchomości tym niższa cena za udział. Szczególnie gdy przedmiotem wyceny jest np. działka zabudowana ruiną do wyburzenia.
W skrócie: najlepszą cenę uzyskasz sprzedając udział w nieruchomości w dobrym stanie technicznym, bez obciążeń i lokatorów. Im dalej od tego stanu, tym niższą propozycję ceny za Twój udział w nieruchomości otrzymasz.
Jak i komu sprzedać swoje udziały w nieruchomości?
Aby sprzedać udział w nieruchomości odziedziczonej w spadku, należy:
- Znaleźć zainteresowanego kupującego (w tym mogę Ci pomóc)
- Skompletować dokumenty wskazane przez notariusza
- Podpisać akt notarialny
Pamiętaj jednak, że do sprzedaży udziału w nieruchomości nie potrzebujesz niczyjego pozwolenia.
W każdej chwili możesz sprzedać swój udział w odziedziczonej nieruchomości bez wiedzy i zgody pozostałych spadkobierców.
Co więcej – możesz je sprzedać dowolnej osobie lub firmie.
Wbrew obiegowej opinii nie jest tak, że udział w nieruchomości ze spadku możesz darować lub sprzedać tylko rodzinie lub pozostałym spadkobiercom.
Zakupem udziałów w nieruchomości zajmuje się przede wszystkim wyspecjalizowana grupa inwestorów, która jest w stanie oszacować ryzyka związane z zakupem udziału w nieruchomości (a jest ich kilka).
Przeciętny nabywca z kolei, woli kupić nieruchomość w całości bez żadnych problemów. Dlatego na sprzedaż udziału w nieruchomości w tej grupie nabywców możesz się raczej nie nastawiać.
Jeśli interesuje Cię temat sprzedaży udziałów w nieruchomości, to więcej na ten temat napisałem w artykule „Jak sprzedać udziały w mieszkaniu?” do którego lektury serdecznie Cię zachęcam
Spadek po rodzicach bez testamentu - podsumowanie
Mam nadzieję, że po lekturze niniejszego artykułu łatwiej będzie Ci odpowiedzieć sobie na takie pytania jak:
- jak dzieli się spadek po rodzicach bez testamentu?
- jak wygląda dziedziczenie mieszkania po rodzicach?
- kto dziedziczy mieszkanie po rodzicach?
- jak wyliczyć udział w dziedziczonej nieruchomości?
- jak wyliczyć wartość udziału w dziedziczonej nieruchomości?
- czy do sprzedaży udziału w nieruchomości potrzebna jest zgoda współwłaścicieli?
Każda sprawa spadkowa jest jednak indywidualna dlatego niełatwo jest wyliczyć udział w dziedziczonej nieruchomości oraz oszacować jego wartość. Znalezienie inwestora chętnego na ja jego zakup to też nie jest proste zadanie.
Dlatego jeżeli pomimo lektury masz tym problem, to umów się ze mną na bezpłatną konsultację za pośrednictwem formularza poniżej.
Chętnie poznam szczegóły Twojej sprawy. Pomogę Ci wyliczyć udział w odziedziczonej nieruchomości i oszacować jego wartość.
Jeśli zaś będziesz zainteresowany sprzedażą nieodpłatnie pomogę Ci także w znalezieniu potencjalnego kupującego.
