Co jakiś czas zgłaszają się do mnie osoby, które są właścicielami udziałów w mieszkaniach. Zazwyczaj są to spadkobiercy, którzy odziedziczyli nieruchomość wraz z innymi osobami i nie wiedzą co to w praktyce oznacza.
Z niniejszego artykułu dowiesz się jakie są rodzaje współwłasności oraz jakie prawa i obowiązki ma każdy ze współwłaścicieli. Dowiesz się też jak wycenić wartość swojego udziału oraz jak się go szybko i bezpiecznie pozbyć.
Co to jest udział?
Udział w nieruchomości to prawo niepodzielnej własności nieruchomości przez kilka osób. Dlatego odpowiadając na pytanie co to znaczy udział w nieruchomości można powiedzieć, że udział w nieruchomości to nic innego jak współwłasność.
Z kolei współwłasność nieruchomości to obowiązek solidarnego ponoszenia opłat związanych z jej utrzymaniem oraz możliwość czerpania korzyści i pożytków w sposób, który umożliwia to samo pozostałym współwłaścicielom.
W polskim systemie prawnym wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności – współwłasność łączną i współwłasność ułamkową.
Co to jest współwłasność łączna?
Współwłasność łączna – występuje najczęściej w małżeństwie oraz pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej. Tym, co wyróżnia ten rodzaj współwłasności, jest fakt, iż nie można zbyć swojego udziału lub prawa bez zgody współwłaściciela dopóki nie ustanie stosunek prawny łączący strony (np. na skutek rozwodu).
Co to jest współwłasność ułamkowa?
Współwłasność ułamkowa – współwłasność ułamkowa powstaje zazwyczaj w przypadku dziedziczenia, podziału majątku wspólnego, darowizny bądź zakupu rzeczy przez kilka osób. W tym przypadku każdy ze współwłaścicieli może sprzedać udział w nieruchomości bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli.
Jakie są obowiązki współwłaściciela mieszkania?
Zgodnie z art. 200 Kodeksu Cywilnego każdy ze współwłaścicieli mieszkania jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Głównym zatem obowiązkiem współwłaściela mieszkania jest uczestniczenie w zarządzaniu mieszkaniem.
W ramach zarządzania nieruchomością wspólną współwłaściciele mogą podjąc działania w ramach czynności tzw. zwykłego zarządu oraz czynności, które przekraczają zwykły zarząd.
Co to są czynności zwykłego zarządu?
Czynności zwykłego zarządu to wszelkie czynności mające na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym i zarządzanie nią tak aby nie traciła na wartości i umożliwiała czerpanie z niej pożytków (np. wynajem na rynku).
Wśród czynności zwykłego zarządu znajdą się zatem takie czynności jak np.:
- ponoszenie opłat za media i czynsz
- opłacanie podatku od nieruchomości
- pobieranie czynszu
- utrzymywanie porządku
Do podejmowania działań w ramach czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.
Współwłaściciele mieszkania nie muszą jednak tych czynności wykonywać sami. Mają bowiem prawo do powołania jednej lub więcej osób do zajmowania się sprawami zwykłego zarządu. Zarządcą może zostać zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia, która będzie otrzymywać wynagrodzenie za pełnienie tej funkcji.
Warto przy tej okazji wspomnieć, że niewywiązywanie się z obowiązku ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania przez jednego lub więcej współwłaścicieli wiąże się z ryzykiem finansowym dla pozostałych.
Otóż, jeżeli którykolwiek ze współwłaścicieli nie będzie regulował zobowiązań za które odpowiedzialni są wszyscy (np. czynsz do wspólnoty/spółdzielni) to może dojść do uzyskania nakazu zapłaty i wszczęcia egzekucji komorniczej wobec wszystkich współwłaścicieli mieszkania.
W praktyce oznacza to, że komornik może zająć Twoje konto i z niego ściągnąć należność, nawet gdy Ty swoje zobowiązania względem mieszkania regulujesz terminowo.
Co to są czynności przekraczające zwykły zarząd?
Czynności przekraczające zwykły to wszelkie czynności, które nie mieszczą się w ramach normalnego gospodarowania nieruchomością tak, by była w stanie niepogorszonym i można było z niej czerpać korzyści i pożytki.
Wśród czynności przekraczających zwykły zarząd znajdziemy zatem takie czynności jak np.:
- zmiana przeznaczenia nieruchomości
- nadbudowa, rozbudowa i przebudowa nieruchomości
- wynajem nieruchomości na warunkach innych niż dotychczas
- podział nieruchomości wspólnej
- sprzedaż nieruchomości wspólnej
Do podejmowania działań w ramach czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie możesz uzyskać to zgodnie z art. 199 Kodeksu Cywilnego współwłaściciele dysponujący przynajmniej połową udziałów w nieruchomości mogą się zwrócić do sądu o wydanie takiej zgody.
Co daje udział we współwłasności nieruchomości?
Jako współwłaściciel mieszkania masz przede wszystkim prawo do czerpania korzyści (np. mieszkania w lokalu) i czerpania pożytków (np. uzyskiwania przychodu z najmu).
Ważne jednak by pamiętać o zapisach art. 206 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że:
"Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli."
Oznacza to, że jeżeli np. jeden ze współwłaścicieli wprowadzi się z 5-osobową rodziną do kawalerki w której masz udział to Ty z tego mieszkania już nie będziesz mógł korzystać. Trudno bowiem sobie wyobrazić sytuację w której dałoby się pogodzić Wasze wspólne zamieszkanie.
Nie będziesz również mógł wejść do mieszkania w którym masz udział, jeśli jest on w posiadaniu innego współwłaściciela. Jest tak dlatego, że współwłaściciel posiadający lokal jest w rozumieniu prawa osobą „uprawnioną”. Chroni go zatem ustawowa ochrona w ramach tzw. miru domowego (art. 193 Kodeksu Karnego).
Naruszając mir domowy (np. poprzez wejście lub próbę wejścia do lokalu bez zgody współwłaściciela) narażasz się na poważne konsekwencje prawne zagrożone karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku czasu.
W sytuacji w której nie możesz korzystać z mieszkania przysługuje Ci jednak roszczenie względem współwłaściciela posiadającego lokal o korzystanie z niego ponad udział.
Przykład: współwłaściciel posiadający 1/2 w mieszkaniu mieszka w nim uniemożliwiając Ci korzystanie z lokalu. Średnia cena najmu lokalu o zbliżonych parametrach to 2000 zł. W takiej sytuacji możesz żądać od drugiego współwłaściciela zwrotu kwoty 1000 zł za każdy miesiąc w którym nie możesz korzystać z mieszkania.
Analogicznie – jeżeli współwłaściciel wynajmuje mieszkanie w którym oboje macie po 1/2 udziału to co miesiąc powinien zwrócić Ci 1/2 otrzymywanej kwoty najmu.
Co można zrobić z udziałem w mieszkaniu?
Jeżeli masz kilka lat wolnego czasu, spore środki finansowe i chęć by pozbyć się współwłasności mieszkania to możesz złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności mieszkania.
W zależności od sytuacji i stanowiska stron sąd może przyznać mieszkanie Tobie lub jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych) lub zarządzić sprzedaż mieszkania przez komornika.
Jeśli jednak zastanawiasz się co można zrobić z udziałem w mieszkaniu bez angażowania sądu to wspomnianym już rozwiązaniem jest sprzedaż udziału. Możesz to zrobić w każdej chwili bez pytania o zgodę pozostałych współwłaścicieli i ich informowania.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu to bez wątpienia najszybsza i najprostsza odpowiedź na pytanie co można zrobić z udziałem w mieszkaniu. Warto ją rozważyć jeśli nie chcesz się zajmować mieszkaniem z którego nie masz żadnych korzyści lub współwłaściciele mają inne plany co do niego i np. blokują sprzedaż.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu to możliwość szybkiego odzyskania środków i pozostawienia tej sprawy raz na zawsze za sobą. Zamiast tracić nerwy w kontaktach z innymi współwłaścicielami i ponosi koszty utrzymania mieszkania z którego nic nie masz będziesz mógł na spokojnie zamknąć ten rozdział.
To zdecydowanie atrakcyjniejsza perspektywa niż wizja spędzenia kilku lat w sądzie, wydania tysięcy złotych na koszty postępowania oraz stracenia całej masy zdrowia i spokoju.
Czy mogę się zrzec swoich udziałów w mieszkaniu?
Nie możesz zrzec się swoich udziałów – w polskim prawie nie ma takiej możliwości. Jeśli chcesz by przypadający Ci w spadku udział w mieszkaniu otrzymał ktoś inny to musisz najpierw przyjąć spadek a następnie dokonać darowizny otrzymanego udziału.
Zanim jednak zdecydujesz się na darowiznę (lub sprzedaż udziału) to warto się zastanowić nad tym jak wycenić wartość udziału w mieszkaniu. Jest to ważne szczególnie gdy chciałbyś zrobić darowiznę na rzecz dalszej rodziny lub zupełnie nie związanych rodzinnie z Tobą osób.
Czy mogę sprzedać udział w mieszkaniu na rzecz osoby trzeciej?
Zgodnie z polskim prawem możesz sprzedać swój udział w mieszkaniu na rzecz dowolnej osoby lub firmy bez wiedzy i zgody współwłaścicieli. Wbrew powszechnemu mitowi nie jest tak, że udział w mieszkaniu można sprzedać lub darować tylko innym współwłaścicielom lub rodzinie.
Możesz też zawierać dowolne dowolne umowy obciążające tylko Twój udział, tak długo jak długo nie wpływa to na możliwość korzystania z mieszkania innym współwłaścicielom.
Co jest potrzebne do sprzedaży udziału w mieszkaniu?
Z formalnego punktu widzenia sprzedaż udziału w mieszkaniu nie różni się od sprzedaży mieszkania w całości. Po ustaleniu warunków sprzedaży wystarczy zebrać dokumenty wskazane przez notariusza, podczas jednej wizyty podpisać przygotowany przez niego akt notarialny i przyjąć pieniądze od sprzedającego.
Jak wyliczyć wartość udziału w mieszkaniu?
Wartość udziału w mieszkaniu zależy od wielu czynników w tym m.in.:
- zamieszkanie w lokalu: jeśli w mieszkaniu nikt nie mieszka lub mieszka płacący Tobie lokator to cena za taki udział będzie wyższa. Każda inna sytuacja oznacza znaczącą obniżkę wartości. Najniższej ceny możesz się spodziewać gdy mieszkanie jest zajęte przez innego współwłaściciela.
- problemy i obciążenia nieruchomości: każdy ujawniony z księdze wieczystej lub znany Ci problem z mieszkaniem (np. długi, egzekucje komornicze, problemy prawne) będzie obniżał wartość Twojego udziału.
- stan techniczny nieruchomości: im lepszy, tym cena wyższa.
Jeżeli zainteresowała Cię tematyka udziału w nieruchomości i wyliczenia jego wartości to zachęcam Cię do lektury innego mojego artykułu – „Jak wyliczyć udział w odziedziczonej nieruchomości i jego wartość” tam dowiesz się na przykładach jak liczyć udział oraz jak go wyceniać.
Kto kupi ode mnie udział w mieszkaniu?
Na polskim rynku nieruchomości funkcjonują inwestorzy gotowi kupić Twój udział w nieruchomości. Jest to jednak bardzo wąska grupa firm i osób gdyż niewielu inwestorów potrafi ocenić ryzyka związane z zakupem udziału w mieszkaniu i jest gotowych te ryzyka na siebie przyjąć.
Z kolei na zakup udziału przez zwykłego kupującego nie warto liczyć. Przeciętny nabywca woli kupić na rynku całe mieszkanie i nie zastanawiać się nad problemami związanymi z udziałem.
Jak szybko i bezpiecznie pozbyć się udziału w mieszkaniu?
Najszybszą i najbezpieczniejszą opcją jest sprzedaż udziału w mieszkaniu. Jeżeli jednak nie wiesz od czego zacząć skontaktuj się ze mną.
Nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, pomogę Ci wycenić udział w mieszkaniu, znajdę zainteresowanego kupującego oraz zadbam o bezpieczeństwo całej transakcji. Lata doświadczeń na rynku „trudnych” nieruchomości umożliwiły mi zbudowanie sieci kontaktów wśród inwestorów zainteresowanych zakupem udziałów w mieszkaniu i innych nieruchomościach.
Dużą zaletą inwestorów z którymi na co dzień współpracuję jest też to, że podejmują szybko decyzję i w większości przypadków nie muszą nawet oglądać mieszkania w którym masz udział.
Oszczędzasz w ten sposób długie miesiące na poszukiwanie chętnego na zakup a co więcej nie musisz przygotowywać mieszkania do sprzedaży.
Odpada więc sprzątanie, tuszowanie mankamentów, sesje fotograficzne czy home staging – nie tracisz na to ani czasu ani pieniędzy.
Dzięki temu będziesz mógł szybko zamknąć ten temat, odzyskać spokój i zająć się tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Na czym polega udział w nieruchomości - najczęściej zadawane pytania
Czym różni się właściciel od współwłaściciela?
Właściciel od współwłaściciela różni się tym, że może samodzielnie podjąć każdą decyzję odnośnie nieruchomości, której jest właścicielem.
Współwłaściciel może samodzielnie podjąć jedynie decyzję odnośnie spraw stanowiących czynność tzw. zwykłego zarządu. W kwestiach przekraczających zarząd zwykły (np. sprzedaży) potrzebuje zgody wszystkich współwłaścicieli.
Czy można nie zgodzić się na zniesienie współwłasności?
Można ale nie ma to żadnego wpływu na sprawę o zniesienie współwłasności. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje ustawowe prawo żądania zniesienia współwłasności i nie można tego zablokować.
Możesz jedynie, w toczącym się postępowaniu wskazać czy zgadzasz się na zaproponowany sposób zniesienia współwłasności czy też proponujesz inne rozwiązanie. Możesz w takim postępowaniu również żądać rozliczenia nakładów jakie poniosłeś na nieruchomość (np. koszty remontu).
Jak obliczyć udział w mieszkaniu?
Obliczenie udziału w odziedziczonym mieszkaniu dokonywane jest na podstawie zapisów Kodeksu cywilnego.
Dokładną procedurę obliczania udziału w mieszkaniu wraz z przykładami opisałem w artykule pt. „Spadek po rodzicach bez testamentu. Jak obliczyć udział w nieruchomości”.
