Współwłasność mieszkania to nie tylko prawa, ale i obowiązki. Jednym z tych obowiązków jest regulowanie czynszu oraz płacenie podatku od nieruchomości.
Co zrobić, gdy jeden ze współwłaścicieli nie płaci czynszu za mieszkanie?
Na czym polega współwłasność mieszkania?
Współwłasność mieszkania to prawo własności mieszkania przypadające jednocześnie kilku osobom. Współwłasność dzieli się na dwie podstawowe kategorie:
- Współwłasność łączna – to współwłasność w której udziały w mieszkaniu przypadające poszczególnym współwłaścicielom nie są określone ułamkiem.
Powstaje najczęściej na skutek zawarcia małżeństwa lub zawiązania spółki cywilnej.
Współwłaściciel mieszkania objętego współwłasnością łączną nie może sprzedać swojego udziału bez zgody pozostałych. Żeby można było sprzedać udział w mieszkaniu we współwłasności łącznej najpierw trzeba ją przekształcić we współwłasność ułamkową (np. poprzez rozwód lub zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej tzw. intercyzy) - Współwłasność ułamkowa – to współwłasność w której udziały w mieszkaniu przypadające współwłaścicielom są określone ułamkiem.
Powstają najczęściej na skutek nabycia spadku, zakupu nieruchomości przez osoby niespokrewnione czy orzeczenia sądu. W odróżnieniu od współwłasności łącznej współwłaściciel ułamkowy może sprzedać udział w mieszkaniu bez wiedzy i zgody pozostałych współwłaścicieli.
Współwłasność mieszkania a opłaty
Przykład: jeśli współwłaścicielowi przysługuje udział 1/4 mieszkania to powienien on opłacić 1/4 czynszu oraz podatków.
Nie jest jednak tajemnicą, że spora część właścicieli udziałów w mieszkaniu nie płaci ani czynszu ani podatków, nie dba też o mieszkanie, którego jest współwłaścicielem.
Powstaje więc pytanie co zrobić gdy jeden ze współwłaścicieli nie płaci czynszu za mieszkanie?
W takiej sytuacji masz do wyboru kilka możliwych rozwiązań – roszczenie o zapłatę, zniesienie współwłasności czy sprzedaż udziału w mieszkaniu.
Współwłaściciel nie płaci czynszu za mieszkanie - konsekwencje prawne i finansowe.
Jeżeli współwłaściciel nie płaci czynszu i podatków od nieruchomości to kłopoty z tym związane obciążą nie tylko jego ale również Ciebie i pozostałych płacących współwłaścicieli.
Nieuregulowane zadłużenie w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej kończy się najczęściej skierowaniem sprawy do sądu celem uzyskania nakazu zapłaty a następnie do komornika celem egzekucji.
Warto przy tym pamiętać, że wspólnoty, spółdzielni ani komornika nie interesuje kto zapłaci istniejące zadłużenie. Z punktu widzenia postępowania sądowego i egzekucyjnego dłużnikami są wszyscy współwłaściciele mieszkania.
W efekcie komornik wszczynając egzekucję takiego długu zajmie rachunki bankowe wszystkich współwłaścicieli i będzie z nich ściągał należność.
Co ważne – komornik nie pobiera należności proporcjonalnie do udziałów w mieszkaniu tylko ściąga zadłużenie z tych rachunków na których są środki.
Może się więc zdarzyć, że chociaż regularnie i sumiennie płaciłeś swoją część czynszu i podatków to komornik pobierze sobie całe zadłużenie od Ciebie i umorzy postępowanie.
Z tego powodu nie warto ignorować tego, że współwłaściciel nie płaci czynszu za mieszkanie. Zaadresuj ten temat odpowiednio wcześniej, żeby nie okazało się, że będziesz musiał zapłacić cudze zadłużenie.
Współwłaściciel nie płaci czynszu za mieszkanie? Poinformuj go o obowiązkach
Pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić w sytuacji, gdy współwłaściciel nie płaci rachunków związanych z czynszem lub podatków, jest przypomnienie mu o tym obowiązku.
W sytuacji w której współwłaściciel nie płaci czynszu za mieszkanie , rozmowa z nim, jak się za chwilę przekonasz, to zdecydowanie najszybsze i najtańsze rozwiązanie.
Zdarza się czasem, że zaległość jest wynikiem przeoczenia lub przejściowych kłopotów finansowych i rozmowa pozwoli na wypracowanie polubownego rozwiązania. Szczególnie, jeśli uświadomisz współwłaścicielowi który nie płaci, konsekwencje o których pisałem akapit wcześniej.
Jeżeli to nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, wówczas ponów swoje przypomnienie i wyślij współwłaścicielowi listem poleconym przedsądowe wezwanie do zapłaty. Wskaż w nim o jaką należność chodzi i poinformuj, że w razie braku zapłaty sprawę skierujesz do sądu.
W razie gdybyś się zdecydował na oddanie sporu do sądu to dowód nadania takiego pisma będzie niezbędny.
Współwłaściciel mieszkania nie reaguje na wezwanie do zapłaty? Wytocz powództwo o zapłatę
Kolejnym rozwiązaniem w sytuacji gdy współwłaściciel nie płaci czynszu za mieszkanie jest wytoczenie powództwa o zapłatę zaległych czynszów.
Na tym etapie konieczne będzie wysłanie wspomnianego wcześniej przedsądowego wezwania do zapłaty.
Doświadczenie pokazuje, że dużo większy „ciężar” mają pisma przygotowane, podpisane i opieczętowane przez kancelarię prawną. Często jedno takie pismo osiąga więcej niż Twoje niezliczone rozmowy i korespondencja z dłużnikiem realizowana osobiście. Jeżeli jesteś finansowo w stanie przeznaczyć kilkaset złotych na sporządzenie takiego wezwania to moim zdaniem warto.
Nierzadko zdarza się, że otrzymanie wezwania do zapłaty od profesjonalnej kancelarii rozwiązuje sprawę. Współwłaściciel w obawie przed dalszymi krokami prawnymi często się bowiem reflektuje i albo reguluje zaległość, albo siada do rozmów dotyczących warunków spłaty.
Jeśli pismo nie przyniosło zamierzonego skutku a kwota zadłużenia jest znaczna to pozostaje sporządzenie pozwu o zapłatę.
Jak sporządzić pozew o zapłatę?
Pozew o zapłatę można przygotować samemu. Jeżeli decydujesz się na taki krok to pamiętaj, że pozew obowiązkowo powinien zawierać:
- Oznaczenie sądu, do którego kierujesz pozew
- Imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
- Oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby i adresy stron przedstawicieli ustawowych lub pełnomocników;
- Twój numer PESEL;
- Oznaczenie przedmiotu sporu;
- Oznaczenie rodzaju pisma (np. „Pozew o zapłatę”);
- Osnowę wniosku (czyli zwięzły opis czego żądasz w pozwie);
- Wskazanie faktów, na których opierasz swój wniosek i wskazanie dowodów na potwierdzenie faktów;
- Twój odręczny podpis;
- Listę załączników
Pomijając kwestie formalne niezwykle ważne jest przede wszystkim, aby precyzyjnie sformułować swoje żądanie, wskazać dowody uzasadniające fakty i okoliczności na które się powołujemy i przekonująco uzasadnić swoje stanowisko.
Jeśli nie czujesz się na siłach lub nie masz czasu, by samodzielnie sporządzić pozew, to możesz skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego. Wiązać się to będzie jednak z dodatkowymi kosztami.
Zyskasz jednak w ten sposób czas, który możesz przeznaczyć na co innego oraz pełnomocnika, który będzie Cię zastępował, gdy sprawa zostanie skierowana na rozprawę.
Pozew o zapłatę a egzekucja komornicza
Pozew o zapłatę najczęściej wnosi się w tzw. postępowaniu upominawczym. Jego zaletą jest to, że sąd rozstrzyga sprawę bez udziału stron i organizowania rozprawy.
Jeśli sąd wyda nakaz zapłaty, to pozwany współwłaściciel może się od niego odwołać w terminie 14 dni od daty jego otrzymania. Jeśli to zrobi, to czeka Cię rozprawa w sądzie i konieczność stawiennictwa (osobiście lub przez pełnomocnika).
Jeżeli dłużnik nie odwoła się od nakazu zapłaty ani nie wniesie apelacji od wyroku, to w kolejnym kroku wystąp z wnioskiem do sądu o stwierdzenie prawomocności i nadanie klauzuli wykonalności dla prawomocnego wyroku w Twojej sprawie.
Taki wyrok opatrzony klauzulą jest tytułem egzekucyjnym z którym możesz pójść do komornika i wszcząć egzekucję przeciwko nierzetelnemu współwłaścicielowi mieszkania.
Jakie są koszty związane ze złożeniem pozwu o zapłatę?
Koszty sądowe złożenia pozwu o zapłatę w postępowaniu upominawczym są uzależnione od wartości przedmiotu sporu (czyli dochodzonej kwoty) i wynoszą:
- 30 zł – dla przedmiotu sporu do 500 zł;
- 100 zł – dla przedmiotu sporu od ponad 500 zł do 1500 zł;
- 200 zł – dla przedmiotu sporu od ponad 1500 do 4000 zł;
- 400 zł – dla przedmiotu sporu od ponad 4000 zł do 7500 zł;
- 500 zł – dla przedmiotu sporu od ponad 7500 zł do 10 000 zł;
- 750 zł – dla przedmiotu sporu od ponad 10 000 zł do 15 000 zł;
- 1000 zł – dla przedmiotu sporu od ponad 15 000 zł do 20 000 zł.
Dla przedmiotu sporu o wartości powyżej 20 000 zł sąd pobiera opłatę w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu (nie więcej niż 200 000 zł).
Przykład: współwłaściciel mieszkania jest Ci winny zwrot kosztów czynszu na kwotę 50 000 zł. Jeżeli wniesiesz przeciwko niemu pozew o zapłatę to opłata sądowa wyniesie 5% z 50 000 zł czyli 2 500 zł.
Jeżeli zdecydujesz się na wsparcie prawnika – adwokata lub radcy prawnego, wówczas do kosztów należy doliczyć jego honorarium.
Jest ono ustalane indywidualnie w zawieranej umowie natomiast jego minimalną wysokość znajdziesz w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.
Zniesienie współwłasności mieszkania
Jeśli nie chcesz już sobie zadawać pytania co zrobić gdy współwłaściciel nie chce płacić czynszu za mieszkanie to jednym z rozwiązań jest wyjście ze współwłasności.
Proces zniesienia współwłasności powoduje jej likwidację. Innymi słowy – pozbywasz się współwłasności mieszkania i związanych z nią problemów w tym odpowiedzialności finansowej za zadłużenie współwłaściciela.
Zniesienia współwłasności można dokonać na 2 sposoby:
- Notarialne zniesienie współwłasności– szybsze ale dużo droższe (nawet do kilkunastu tysięcy złotych) i wymaga zgody i obecności wszystkich współwłaścicieli (lub ich pełnomocników)
- Sądowe zniesienie współwłasności – bardzo powolne (min. 2 lata) ale dużo tańsze i może być dokonane za zgodą (wtedy opłata sądowa wynosi 300 zł) lub bez zgody współwłaścicieli (wtedy opłata wynosi 1000 zł)
Sprawa sądowa zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności mieszkania sąd może rozstrzygnąć na 3 sposoby:
- Podział fizyczny mieszkania: w praktyce nie spotykany, stosowany za to często w przypadku działek lub domów;
- Przyznanie mieszkania jednemu ze współwłaścicieli: osoba stająca się wyłącznym właścicielem musi spłacić pozostałych współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów. Ta opcja jest możliwa wyłącznie jeśli strony się zgadzają – sąd nie może nikogo zmusić ani do przyjęcia udziału ani do sprzedaży udziału w mieszkaniu;
- Zniesienie współwłasności mieszkania przez sprzedaż udziału w mieszkaniu: to rozwiązanie stosowane przez sąd jako ostateczność. Ma miejsce gdy podział nie jest możliwy, a żadna ze stron nie chce mieszkania na własność lub go na nią nie stać. Jest to najmniej finansowo korzystna opcja bo taka sprzedaż zlecana jest komornikowi, który nie dość, że pobiera 10% dla siebie to mieszkanie wystawia za 3/4 wartości na pierwszej licytacji i za 2/3 na drugiej.
Zniesienie współwłasności w sądzie nie jest z pewnością odpowiedzią na pytanie jak szybko i bezpiecznie pozbyć się udziałów w mieszkaniu.
Skomplikowany stan prawny i brak zgody wśród współwłaścicieli przeciągną ten proces na wiele lat i wygenerują wiele tysięcy złotych kosztów na pokrycie opłat sądowych, rzeczoznawców czy wynagrodzenie prawnika.
Jeżeli dojdziesz do wniosku, że ta „skórka” nie jest warta wyprawki oraz utraty masy czasu, nerwów i pieniędzy na niepewny wynik, to pozostaje Ci jeszcze jedno rozwiązanie – sprzedaż udziału w mieszkaniu
Jeżeli z kolei toczy się sprawa w sądzie i zastanawiasz się czy można sprzedać udziały w trakcie zniesienia współwłasności to odpowiedź brzmi – tak. Udziały w mieszkaniu można sprzedać w dowolnej chwili, nawet w trakcie trwania sprawy o zniesienie współwłasności.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu
Wszystkie omówione powyżej sposoby na rozwiązanie sytuacji w której współwłaściciel zadłuża mieszkanie są sprawdzone i działają.
Większość ma jednak zasadniczą wadę – potrafią być naprawdę długotrwałe i kosztować sporo zdrowia, nerwów i pieniędzy.
Dlatego jeżeli jesteś już zmęczony sytuacją ze współwłaścicielem i nie masz czasu, chęci lub środków by sięgać po procedury prawne i powolną machinę sądową to warto rozważyć ostatnie rozwiązanie – sprzedaż udziału w mieszkaniu.
Zgodnie z prawem każdy ze współwłaścicieli ma prawo sprzedać udział w mieszkaniu bez pytania o zgodę czy informowania pozostałych.
Co więcej – ma prawo sprzedać udział w mieszkaniu dowolnej osobie lub firmie. Wbrew powszechnemu przekonaniu nie jest bowiem tak, że udział możesz sprzedać tylko rodzinie lub spadkobiercom.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu jest zdecydowanie szybsza niż postępowanie sądowe. Od razu pozbywasz się bowiem wszelkich relacji z pozostałymi współwłaścicielami i dalszej odpowiedzialności finansowej w razie gdy współwłaściciel nie płaci rachunków.
Od momentu sprzedaży udziału w mieszkaniu wszystkie te problemy stają się zmartwieniem nowego nabywcy.
Kto kupuje udziały w nieruchomości?
Udziały w nieruchomości kupuje wąskie grono wyspecjalizowanych inwestorów.
Niewielka ilość osób gotowych zainwestować w udziały w mieszkaniu wynika z faktu, że inwestowanie w problematyczną nieruchomość jaką jest udział w mieszkaniu wymaga posiadania specjalistycznej wiedzy prawnej i doświadczenia.
Dlatego sprzedaż udziału w mieszkaniu takim inwestorom to w praktyce jedyna odpowiedź na pytanie jak pozbyć się udziału szybko i bezpiecznie.
Tym bardziej, że sprzedaż udziału w mieszkaniu standardowemu nabywcy jest mało realna. Większość kupujących preferuje zakup całej nieruchomości gdyż boi się problemów związanych z zakupem i posiadaniem udziału w mieszkaniu.
Nie bez znaczenia jest również fakt, że zakupu udziału w mieszkaniu nie da się sfinansować kredytem hipotecznym. W grę wchodzi więc tylko wyspecjalizowany inwestor gotówkowy.
Jak sprzedać udział w mieszkaniu?
Ponieważ sprzedaż udziału w mieszkaniu nie różni się niczym od sprzedaży całego mieszkania powinieneś wykonać następujące kroki:
- Wyliczyć wartość udziału w mieszkaniu
- Znaleźć inwestora chętnego do zakupu (w tym mogę Ci pomóc – posiadam szeroką sieć kontaktów)
- Ustalić warunki sprzedaży
- Zebrać dokumenty do sprzedaży wskazane przez notariusza
- Podpisać akt notarialny
W ten sposób pozbywasz się raz na zawsze problemu z udziałem w mieszkaniu i współwłaścicielem, który nie chce płacić rachunków i zadłuża mieszkanie.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu przed wszystkim pozwala na odzyskanie spokoju i zajęcie się tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Jeśli masz inne pytania związane ze sprzedażą udziału w mieszkaniu czy domu, to zadzwoń, napisz lub umów bezpłatną konsultację.
Chętnie (i nieodpłatnie) poznam Twoją sytuację, pomogę wycenić Twój udział w mieszkaniu a dzięki szerokiej sieci inwestorów również znaleźć chętnego na zakup.
