Co może współwłaściciel mieszkania? To pytanie zadają sobie zarówno współwłaściciele zamieszkujący mieszkanie jak i ci chcący się do niego dostać.
W niniejszym artykule dowiesz się m.in. czy właściciel może wejść nie pytając o zgodę, jak również co zrobić, gdy to Tobie inny współwłaściciel utrudnia wejście do lokalu.
Co może współwłaściciel mieszkania?
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli rzeczy, także mieszkania czy domu, może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednak do rozporządzania całą rzeczą wspólną musi już uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli.
Oznacza to, że przy braku porozumienia między współwłaścicielami co do sposobu używania mieszkania, jedyną drogą na rozwiązanie konfliktu będzie skierowanie sprawy do sądu.
Bardzo ważny jest art. 206 KC, który mówi o tym, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej (np. mieszkania) oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli.
W skrócie oznacza to, że współwłaściciel może korzystać z mieszkania tylko jeżeli da się to pogodzić z korzystaniem przez Ciebie.
Czy współwłaściciel nieruchomości może zmienić zamki?
Współwłaściciel może zmienić zamki. Jest tylko jedno małe ale – nie może tego zrobić jeżeli zmiana zamków współwłaścicielowi, który zamieszkuje lokal, dalsze z niego korzystanie uniemożliwiłaby drugiemu współwłaścicielowi korzystanie z lokalu.
Inną sprawą jest zgoda współwłaściciela zamieszkującego tą nieruchomość na czynność wymiany zamka. Jeśli doszłoby do sytuacji w której właściciel wbrew Tobie zaczyna wiercić w zamku to spełnia to znamiona naruszenia miru domowego oraz włamania. W takiej sytuacji warto poprosić o pomoc Policję.
Czy współwłaściciel ma prawo wejść do mieszkania?
Co do zasady, właściciel ma prawo wejść do mieszkania a Ty powinieneś umożliwić mu korzystanie z tego prawa. Oczywiście prawo to może być realizowane tylko i wyłącznie wtedy jeżeli korzystanie z mieszkania przez współwłaściciela daje się pogodzić z korzystaniem z mieszkania przez Ciebie i np. Twoją rodziną.
Czy współwłaściciel może wejść do domu siłą?
Krótka odpowiedź brzmi – nie może. Prawo do współposiadania rzeczy wspólnej, w przypadku konfliktu między współwłaścicielami, musi ustąpić przed innymi prawami.
Mowa tu przede wszystkim o naruszeniu miru domowego czyli prawie do niezakłóconego korzystania z nieruchomości. Naruszenie tego prawa jest przestępstwem – zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze do roku ograniczenia lub pozbawienia wolności.
Mir domowy korzysta też z konstytucyjnej gwarancji ochrony prawnej życia prywatnego i rodzinnego (art. 47 Konstytucji RP) oraz nienaruszalności mieszkania (art. 50 Konstytucji RP).
W sytuacji sporu współwłaściciela zajmującego mieszkanie z drugim, który chce się do niego dostać, pierwszeństwo uzyska współwłaściciel zamieszkujący lokal gdy chronią go ww. prawa – przynajmniej do czasu rozstrzygnięcia przez sąd kwestii możliwości współkorzystania z nieruchomości przez współwłaściciela, który go obecnie nie zamieszkuje.
W sytuacji więc w której inny współwłaściciel próbuje siłą wedrzeć się do zamieszkiwanej przez Ciebie (jako współwłaściciela) nieruchomości masz prawo wezwać Policję.
W większości przypadków Policja nakaże współwłaścicielowi próbującemu siłą wejść do nieruchomości opuszczenie terenu nieruchomości. Zdarzały się jednak sytuacje gdy Policja pomimo jawnego naruszenia miru domowego każe współwłaścicielom rozwiązać sprawę między sobą.
Co zrobić, gdy współwłaściciel nie może wejść do mieszkania?
Jeżeli jako współwłaściciel nie możesz wejść do lokalu to pozostają Ci zasadniczo 3 rozwiązania:
- Wezwanie do dopuszczenia do współposiadania i naliczanie kar umownych za korzystanie ponad udział
- Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
- Sprzedaż udziału w nieruchomości
Każde inne rozwiązanie oprócz ww. niesie za sobą spore ryzyko. Szczególnie odradzam siłowe wchodzenie do lokalu zajmowanego przez innego współwłaściciela. Może się zdarzyć, że Policja uzna to za spór cywilny i każe Wam się dogadać, jednak w większości znanych mi przypadków odeskortuje Cię do wyjścia.
Taka próba może też skończyć się zarzutem włamania (wbrew opiniom internetowych specjalistów można się włamać do własnego mieszkania i dostać za to zarzuty).
W skrajnych przypadkach możesz też zostać objęty dozorem policyjnym, otrzymać zarzuty prokuratorskie (z zabezpieczeniem majątkowym), a nawet wylądować na 48h w policyjnym areszcie.
Pamiętaj, że w polskim systemie prawnym posiadanie lokalu jest dużo bardziej chronione od prawa jego własności – zgodnie z art. 343 § 1 i 2 KC, posiadacz może zastosować obronę konieczną, aby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania, a posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po naruszeniu przywrócić własnym działaniem stan poprzedni.
Wezwania do współposiadania i roszczenie o zapłatę
W sytuacji w której współwłaściciel zajmuje samodzielnie lokal bez wątpienia zachodzi korzystanie ponad posiadany udział. Nie jest to karalne, ale niesie za sobą obowiązek rozliczenia się z pozostałymi współwłaścicielami z osiągniętej w ten sposób korzyści.
W tym celu powinieneś, przed założeniem w sądzie sprawy o zapłatę, wezwać współwłaściciela do wydania nieruchomości do współposiadania lub rozliczenia korzyści. Sąd w toku sprawy o zapłatę będzie badał czy nie doszło do „milczącej zgody” na korzystanie z nieruchomości przez drugiego współwłaściciela.
Jeżeli Twój udział nie jest znaczący a nieruchomość nie jest np. dużą nieruchomością generującą lub mogącą generować spore przychody to zdecydowanie odradzam ten kierunek działania. Tego typu sprawy ciągną się latami w sądzie, wymagają sporych kosztów sądowych i obsługi prawnej a potencjalna wygrana (wcale nie taka pewna) jest relatywnie niewielka.
Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
Sądowe zniesienie współwłasności to proces w którym nieruchomość będąca własnością kilku osób staje się własnością jednej osoby.
W polskim systemie prawnym sądowe zniesienie wspówłasności może się odbyć na 3 sposoby:
- Podział fizyczny nieruchomości – preferowany przez sąd jednak niemożliwy do zastosowania w przypadku mieszkań.
- Przyznanie na własność jednej osobie z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli – możliwy jest tylko za zgodą wszystkich stron i pod warunkiem, że nabywca ma środki na spłatę.
- Egzekucyjna sprzedaż nieruchomości i podział środków ze sprzedaży – sposób stosowany jeśli nieruchomości nie da się podzielić a żaden ze współwłaścicieli nie chce nieruchomości na własność lub nie ma na nią środków.
Więcej na ten temat przeczytasz w moim artykule na temat sądowego zniesienia współwłasności.
Sprzedaż udziału w nieruchomości
Sprzedaż udziału w nieruchomości to rozwiązanie dla osób, które chcą szybko i sprawnie pozbyć się udziału w nieruchomości i odzyskać spokój w życiu.
Jeżeli nie możesz się w żaden sposób porozumieć ze współwłaścicielami, udział w mieszkaniu generuje więcej problemów niż korzyści a perspektywa wielu lat w sądzie i tysięcy złotych na prawnika nie wygląda zachęcająco, to pomyśl nad sprzedażą udziału.
Jeśli nie wiesz od czego zacząć to skontaktuj się ze mną – nieopłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, pomogę Ci wycenić Twój udział a jeśli będziesz zainteresowany to albo go od Ciebie odkupię albo pomogę znaleźć inwestora gotowego zainwestować w Twój udział w nieruchomości.
Podsumowanie
Na pytanie, „Czy współwłaściciel może wejść do mieszkania?” odpowiedź brzmi „To zależy”.
W świetle prawa własności ma do tego jak najbardziej prawo. Jednak w rzeczywistości, mając na uwadze prawo do nienaruszalności mieszkania i prawo do ochrony prywatności, współwłaściciele chcący dostać się do lokalu praktycznie niewiele mogą zrobić. Pozostaje im w najlepszym razie proces o zniesienie współwłasności i roszczenie o korzystanie ponad udział.
Dlatego często najszybszym sposobem na zakończenie tej trudnej sytuacji i odzyskanie spokoju w życiu jest sprzedaż udziału w nieruchomości.
Jeśli obawiasz się formalności i ewentualnych trudności z przeprowadzeniem całej transakcji – zgłoś się do mnie. Już od ponad 10 lat pomagam właścicielom takich trudnych nieruchomości.
Pamiętaj, że pozostawanie współwłaścicielem nieruchomości to konieczność ponoszenia związanych z tym ciężarów, płacenia czynszu (współwłaściciele są zobowiązani solidarnie do zapłaty, co oznacza, że gdy jeden ze współwłaścicieli nie płaci, komornik może całą zaległość ściągać od Ciebie) – a może być to pozbawione sensu i szczególnie uciążliwe w sytuacji, gdy to nie Ty z niej korzystasz.
Sprzedając swój udział w takiej problematycznej nieruchomości możesz raz na zawsze zamknąć sprawę, odzyskać spokój i środki by zająć się tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Najczęściej zadawane pytania
Co grozi za niewpuszczenie współwłaściciela do domu?
Na krótszą metę nic Ci nie grozi – masz prawo korzystać z nieruchomości w niezakłócony sposób a współwłaściciel nie może siłowo wejść do domu.
Na dłuższą metę jednak, ryzykujesz sprawą w sądzie o zapłatę rekompensaty za korzystanie ponad udział, sprawą o zniesienie współwłasności lub sprawą o możliwość współposiadania nieruchomości.
Czy mąż może wejść do mieszkania, z którego wcześniej się wyprowadził?
Nie może. Wyprowadzając się z lokalu mąż dobrowolnie zrzekł się jego posiadania. Małżonce, jako jedynej posiadaczce lokalu, przysługuje ochrona miru domowego (art. 193 KK) a mąż nie ma prawa tego miru naruszać.
Czy współwłaściciel mieszkania może się sam zameldować?
Tak, współwłaściciel może się zameldować w lokalu.
Jednak meldunek w Polsce służy przede wszystkim celom ewidencyjnym i nie daje żadnych praw własności ani prawa do przebywania w lokalu.
Współwłaściciel nie ma prawa wejść do lokalu jeżeli Ty w nim zamieszkujesz i nie zgadzasz się na jego wejście. Zameldowanie w lokalu nic w tej sprawie nie zmienia.
Czy współwłaściciel mieszkania może zameldować kogoś obcego?
Jak najbardziej może. Zameldowanie obcej osoby bez zgody współwłaściciela jest zgodne z prawem, jednak nie daje zameldowanemu żadnych praw do lokalu w jakiejkolwiek formie.
Czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie?
Tak, współwłaściciel może wynająć mieszkanie ale co zasady powinien otrzymany czynsz najmu podzielić pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów.
Należy jednak pamiętać, że umowa najmu zawarta tylko z jednym współwłaścicielem bez zgody pozostałych, choć obarczona wadą prawną, jest nadal ważna.
Oznacza to, że fakt, iż nie zgadzałeś się na najem lokalu, którego jesteś współwłaścicielem nie daje Ci prawa by do tego lokalu wejść bez zgody najemcy i naruszać jego mir domowy.
Czy współwłaściciel może przepisać swoją część mieszkania?
Każdy współwłaściel posiadający ułamkową część nieruchomości (np. 1/2 mieszkania) może przepisać swoją część mieszkania, bez potrzeby uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli.
Inna sprawa jest w przypadku współwłasności majątkowej małżeńskiej. Tutaj, aby przepisać swoją część mieszkania należy najpierw zlikwidować ową wspólność. Można tego dokonać na drodze rozwodu lub zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej (intercyzy).
W obu przypadkach wspólność ustawowa małżeńska ustanie a małżonkom będzie przysługiwać po 1/2 udziału w mieszkaniu. zamieni się w udziały 1/2 w mieszkaniu. Wtedy też każde z nich będzie mogło przepisać swoją część mieszkania.
Czy mieszkanie może mieć dwóch właścicieli?
Tak. Dlatego dla własnego bezpieczeństwa lepiej upewnić się przed zawarciem umowy najmu mieszkania, czy wynajmujesz je od wszystkich współwłaścicieli, żeby uniknąć ewentualnych problemów ze strony współwłaściciela, który umowy nie podpisywał.
