Dziedziczenie nieruchomości może wiązać się z pewnymi komplikacjami, szczególnie gdy mieszkanie przypada kilku spadkobiercom.
Jeżeli znalazłeś się w takiej sytuacji i przypadł Ci określony udział w mieszkaniu, to być może się okazać, że zamiast spodziewanych zysków czekają Cię wyłącznie dodatkowe koszty i strata nerwów.
Dobrym rozwiązaniem w takiej sytuacji może być sprzedaż mieszkania i podział pieniędzy między spadkobierców. Wymaga to jednak kompromisowego podejścia i współpracy między wszystkimi spadkobiercami.
Kto dziedziczy spadek? Kolejność spadkobierców w polskim prawie
Spadek dziedziczą spadkobiercy zmarłego. O tym kto to jest decyduje przede wszystkim to czy zmarły pozostawił testament czy też w grę wchodzi dziedziczenie ustawowe, zgodne z zasadami Kodeksu cywilnego.
Dziedziczenie testamentowe
Jeżeli zmarły pozostawił testament to dziedziczą po nim osoby ujawnione w testamencie. Jeżeli jedyny wskazany w testamencie spadkobierca nie dożył otwarcia spadku to spadek jest dziedziczony zgodnie z dziedziczeniem ustawowym.
Jeżeli z kolei śmierci spadkodawcy nie dożył tylko jeden ze wskazanych spadkobierców to przypadający mu udział dziedziczą pozostali wskazani w testamencie spadkobiercy.
Podział spadku w przypadku braku testamentu
W przypadku braku testamentu spadek jest dzielony zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego. Dziedziczenie ustawowe wyróżnia 5 grup dziedziczenia.
Każda z kolejnych grup wchodzi do dziedziczenia dopiero gdy w poprzedniej nie było żadnych spadkobierców.
Te 5 grup dziedziczenia to:
- Małżonkowie i dzieci
- Rodzice i rodzeństwo
- Dziadkowie
- Pasierbowie
- Gmina lub skarb Państwa
Wyliczenie jaki przypadł Ci udział nie zawsze jest proste, szczególnie jeżeli spadkobierców jest wielu. Dlatego jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej na ten temat to koniecznie przyczytaj mój artykuł pt. „Spadek po rodzicach bez testamentu. Jak obliczyć udział w nieruchomości?”
Stwierdzenie nabycia spadku – kiedy sąd, a kiedy notariusz?
Do sądu warto pójść tylko w dwóch przypadkach:
- Obowiązkowo gdy:
- nie wszyscy spadkobiercy są znani LUB
- wszyscy spadkobiercy są znani ale nie ma zgody co do podziału majątku.
- nie wszyscy spadkobiercy są znani LUB
- Opcjonalnie gdy spadkobiercy są znani i zgodni ale chcecie zaoszczędzić kosztów.
Jeżeli jednak zależy Wam na czasie i nie przeraża Was konieczność zapłacenia kilkuset złotych to akt poświadczenia dziedziczenia przygotowany przez notariusza (mający moc wyroku sądowego) będzie nieporównywalnie szybszą opcją.
Współwłasność ułamkowa - co to oznacza w praktyce?
Współwłasność ułamkowa oznacza, że żaden ze współwłaścicieli nie jest właścicielem fizycznie wydzielonej części mieszkania. Wszyscy współwłaściciele mają prawo do korzystania z nieruchomości jako całości.
Nie możesz uznać, że „Twoja część” mieszkania to jeden z pokoi, ponieważ współwłasność dotyczy całego mieszkania.
Przykładowo, jeśli odziedziczyłeś ½ udziału, to jesteś właścicielem połowy każdego metra kwadratowego mieszkania.
Czy można sprzedać mieszkanie odziedziczone w spadku?
Mieszkanie odziedziczone w spadku możesz sprzedać bez żadnego kłopotu. Pod warunkiem, że jesteś jedynym spadkobiercą.
Prawdziwym wyzwaniem może się okazać sprzedaż mieszkania odziedziczonego przez kilka osób. Szczególnie gdy nie ma wśród nich jednomyślności co do sprzedaży lub jej warunków.
Brak zgody któregokolwiek ze spadkobierców uniemożliwia sprzedaż całego mieszkania. Wynika to wprost z art. 199 Kodeksu cywilnego, który mówi o tym, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Czym jest zwykły zarząd?
Zwykły zarząd obejmuje czynności związane z codziennym utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością takie jak np. bieżące naprawy i konserwacja nieruchomości (np. naprawa instalacji, malowanie ścian), czy uiszczanie opłat eksploatacyjnych i podatków.
Sprzedaż mieszkania jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, więc bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie możesz tego zrobić.
Wystarczy więc, że jeden ze spadkobierców nie wyrazi zgody na sprzedaż, a zawarcie umowy sprzedaży dotyczącej całego mieszkania nie będzie możliwa bez ingerencji sądu.
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania, gdy spadkobiercy są zgodni
Mieszkanie, które jest własnością kilku spadkobierców, często prowadzi do pogorszenia relacji pomiędzy krewnymi i jest zarzewiem wielu konfliktów.
W takiej sytuacji warto ocenić, czy istnieje możliwość kompromisu poprzez np. wspólną sprzedaż mieszkania na wolnym rynku lub zbycie udziałów na rzecz jednego ze spadkobierców (jeżeli któryś z nich wyraża taką chęć).
Jeżeli pomiędzy spadkobiercami jest zgoda co do sprzedaży, to wystarczy znaleźć chętnego kupującego i umówić się u notariusza na podpisanie umowy.
Warunkiem absolutnie koniecznym jest obecność wszystkich spadkobierców (lub ich pełnomocników) na akcie notarialnym.
Co zrobić, gdy spadkobiercy nie mogą się dogadać?
Jeśli Twoim celem jest pozbyć się udziału w nieruchomości i odzyskać pieniądze to masz zasadniczo dwie możliwości – zniesienie współwłasności lub sprzedaż udziału w nieruchomości.
Jak znieść współwłasność nieruchomości?
Zniesienie współwłasności nieruchomości jest możliwe na dwa sposoby:
- Umowne zniesienie współwłasności – dokonywane w kancelarii notarialnej. Wymaga zgody wszystkich spadkobierców co do sposobu zniesienia współwłasności oraz ich obecności na akcie notarialnym (osobiście lub przez pełnomocnika). Sporo droższe ale bardzo szybkie (do zrobienia w miesiąc czasu lub krócej).
- Sądowe zniesienie współwłasności – dokonywane w sądzie. Nie wymaga zgody pozostałych spadkobierców ani ich obecności. Trochę tańsze i o wiele dłuższe (może potrwać lata).
Umowne zniesienie współwłasności
Jeżeli istnieje możliwość porozumienia się z pozostałymi spadkobiercami co do sposobu zniesienia współwłasności to warto rozważyć umowne zniesienie współwłasności.
Ten sposób zniesienia współwłasności wymaga formy aktu notarialnego więc wizyta w kancelarii będzie niezbędna. Notariusz przygotuje akt notarialny wskazując sposób zniesienia współwłasności wybrany przez spadkobierców (pod warunkiem jego zgodności z prawem).
Następnie wystarczy wykonać zawarte w akcie ustalenia (np. spłacić spadkobierców) i zniesienie współwłasności można uznać za zakończone.
Sądowe zniesienie współwłasności
Sądowe zniesienie współwłasności to procedura, która przekształca współwłasność w wyłączną własność jednego lub więcej współwłaścicieli (jeśli jest to technicznie możliwe) bądź doprowadza do sprzedaży przedmiotu współwłasności i podziału kwoty pomiędzy współwłaścicieli.
Kto może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności do sądu?
Każdy ze spadkobierców może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Ma do tego prawo, niezależnie od wielkości odziedziczonego udziału.
Sąd weźmie wtedy pod uwagę stanowiska stron oraz działając w możliwie najlepszym interesie wszystkich spadkobierców, rozstrzygnie o sposobie zniesienia współwłasności.
Pamiętaj jednak, że sąd może ale nie musi przychylić się do sposobu zniesienia współwłasności zaproponowanego przez Ciebie. Szczególnie jeżeli prowadziłoby to do pokrzywdzenia pozostałych współwłaścicieli.
Sprawa sądowa zniesienia współwłasności
Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się na jeden z 3 sposobów:
- Fizyczny podział nieruchomości między współwłaścicieli – w przypadku mieszkań takie rozwiązanie nie jest możliwe, ale może się sprawdzić w przypadku gruntów czy na przykład domu bliźniaka.
. - Przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców –jeżeli wyrazi on wolę przejęcia nieruchomości na całość, będzie go stać na spłatę a inni się zgadzają mu swoje udziały za opłatą odstąpić.
- Sprzedaż mieszkania na licytacji komorniczej i podział pieniędzy między spadkobierców proporcjonalnie do ich udziałów.
Sprzedaż udziałów w mieszkaniu
Sprzedaż udziału w mieszkaniu to rozwiązanie o którym warto pomyśleć jeżeli współwłaściciel nie zgadza się na sprzedaż mieszkania a Ty nie chcesz czekać kilku lat ani ponosić kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości czy ze zniesieniem współwłasności (które są niemałe).
Sprzedaż udziału w mieszkaniu to zdecydowanie najszybsza opcja, która pozwala definitywnie pozbyć się problemu i odzyskać spokój w życiu.
Czy można sprzedać udział w mieszkaniu ze spadku bez zgody współwłaściciela?
Jak najbardziej – zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego możesz sprzedać udział w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podobnie art. 1051 Kodeksu cywilnego daje Ci prawo sprzedać cały przysługujący Ci spadek lub udział w nim. Bez pytania o zgodę i czekania na sprawę o nabycie lub dział spadku.
Kto kupuje udziały w nieruchomości?
Na polskim rynku nieruchomości istnieją inwestorzy gotowi zainwestować w nieruchomości z problemem jakim jest sprzedaż udziału w nieruchomości.
Trzeba jednak przyznać, że ze względu na ryzyka związane z tego typu nieruchomościami jest to wąska grupa.
Jeżeli rozważasz sprzedaż swojego udziału w nieruchomości i nie wiesz od czego zacząć to najpierw sprawdź jak obliczyć udział w nieruchomości i jego wartość a następnie skontaktuj się ze mną.
Nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację, podpowiem rozwiązania a jeżeli będziesz zainteresowany to pomogę Ci znaleźć nabywcę chętnego na Twój udział w mieszkaniu.
Podobnie w przypadku przedłużającej się sprawy spadkowej – jeśli masz już dość jej przewlekłości, niesnasek z pozostałymi spadkobiercami i chciałbyś po prostu ten temat zamknąć to również zachęcam do kontaktu.
Także tutaj podpowiem Ci możliwe rozwiązania, które pomogą Ci z tego szybko wyjść z pieniędzmi przed zakończeniem sprawy spadkowej i odzyskać spokój w życiu.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?
W celu sprzedaży mieszkania ze spadku potrzebujesz następujących dokumentów:
- Podstawa nabycia– może to być prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
- Zaświadczenie z urzędu skarbowego, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub zastosowano zwolnienie.
- Dokument potwierdzający własność nieruchomości spadkodawcy (lub nr księgi wieczystej, gdzie zmarły jest wpisany jako właściciel).
- Odpis z księgi wieczystej (to pobierze notariusz) – sprawdź też ją sam przed sprzedażą by zobaczyć czy nie ma tam problemów (zrobisz to online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości)
- Zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty potwierdzające brak zaległości w czynszu i opłatach za media (lub wysokość tej zaległości).
- Zaświadczenie o braku zameldowanych osób w mieszkaniu (opcjonalnie)
- Zaświadczenie z urzędu miasta lub gminy o braku zaległości w podatkach i opłatach lokalnych (opcjonalnie)
- Zaświadczenie ze spółdzielni o posiadanym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (jeżeli sprzedajecie mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej)
- Zaświadczenie o rewitalizacji
- Świadectwo energetyczne dla lokalu
Na podstawie tych dokumentów notariusz przygotuje akt notarialny, a jego treść musi być zgodna z ustaleniami pomiędzy stronami.
Ile wynosi podatek od sprzedaży odziedziczonego mieszkania?
W przypadku sprzedaży odziedziczonego mieszkania mogą się pojawić dwa podatki:
- Podatek od spadków i darowizn – ten podatek, jeśli jest, trzeba opłacić PRZED sprzedażą
- Podatek dochodowy – ten podatek, jeśli jest, trzeba opłacić PO sprzedaży
Podatek od spadków i darowizn
W zależności od przynależności do odpowiedniej grupy dziedziczenia różna jest kwota zwolnienia od podatku od spadków i darowizn:
- Grupa 0 (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzice, dziadkowie, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha): ta grupa może być zwolniona całkowicie pod warunkiem, że zgłosi się do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od nabycia spadku. Jeśli nie to wchodzi do grupy 1
- Grupa 1: to jw. + teść/teściowa, zięć, synowa – podatek od spadków i darowizn będzie się należał jeżeli czysta wartość spadku (po odliczeniu długów i ciężarów) przekroczy 36 120 zł
- Grupa 2: to np. dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, szwagier/szwagierka, małżonków szwagra/szwagierki – podatek od spadków i darowizn będzie się należał jeżeli czysta wartość spadku (po odliczeniu długów i ciężarów) przekroczy 27 090 zł
- Grupa 3: inni nabywcy – podatek od spadków i darowizn będzie się należał jeżeli czysta wartość spadku (po odliczeniu długów i ciężarów) przekroczy 5 733 zł
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
Sprzedając udział w nieruchomości – również w tej pochodzącej ze spadku – pamiętaj o podatku dochodowym, który w tym przypadku wynosi 19%. Nie będziesz go jednak musiał zapłacić, jeśli od nabycia mieszkania przez spadkodawcę do sprzedaży minęło 5 lat.
W przypadku mieszkań ze spadków najczęściej termin ten dawno minął i nie musisz martwić się o konieczność jego zapłaty, nawet jeśli zdecydujesz się na szybką sprzedaż.
Czy można uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku?
Można uniknąć zapłaty podatku dochodowego. Jeśli od daty nabycia mieszkania przez Twojego spadkodawcę nie minęło 5 lat to należny podatek dochodowy możesz pomniejszyć poprzez skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej
Ulga mieszkaniowa w tym przypadku oznacza, że jeżeli w ciągu 3 lat od sprzedaży odziedziczonego mieszkania lub udziału w nim pieniądze w całości przeznaczysz na realizację własnych celów mieszkaniowych (np. zakup mieszkania, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabycie gruntu pod budowę domu, remont mieszkania czy spłata kredytu hipotecznego) to nie zapłacisz podatku dochodowego.
Jeżeli te pieniądze wydasz tylko w części, to podatek zapłacisz tylko od niewydanej kwoty.
Jak sprzedać mieszkanie, gdy jest kilku spadkobierców - podsumowanie
Gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni co do tego co zrobić z mieszkaniem to odziedziczony w nim udział może oznaczać znaczące podreperowanie domowego budżetu.
Gdy jednak wśród spadkobierców zgody nie ma, to sprawa może się szybko zrobić kosztowna i problematyczna. Jeżeli masz kilka lat wolnego i możesz sobie pozwolić na spory wydatek to zniesienie współwłasności w sądzie może być dobrym rozwiązaniem.
Jeżeli jednak nie masz chęci czekać lat, ponosić kosztów i masz dość kłopotów z udziałem w nieruchomości i pozostałymi spadkobiercami to warto wtedy rozważyć sprzedaż udziału w mieszkaniu lub sprzedaż udziału w spadku.
Dzięki temu szybko i definitywnie zamkniesz ten rozdział odzyskując pieniądze i spokój w życiu. Spokój, który pozwoli Ci zająć się tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Najczęściej zadawane pytania
Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie ze spadku?
Mieszkanie ze spadku możesz sprzedać praktycznie od razu. Nie ma żadnego przepisu, który uniemożliwiałby Ci sprzedaż odziedziczonego mieszkania.
Pamiętaj tylko o tym by zgłosić nabycie mieszkania ze spadku do urzędu skarbowego i uzyskać zaświadczenie, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że zastosowano zwolnienie.
Bez tego zaświadczenia żaden notariusz nie sporządzi aktu notarialnego.
Czy można sprzedać mieszkanie ze spadku przed upływem 5 lat?
Można sprzedać mieszkanie nawet kilka dni po otrzymaniu prawomocnego postanowienia o nabyciu spadku lub sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia.
Jeżeli od nabycia mieszkania przez spadkodawcę nie minęło 5 lat to może powstać obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Jak ustalić wartość nieruchomości otrzymanej w spadku?
Żeby ustalić wartość nieruchomości otrzymanej w spadku można skorzystać z rzeczoznawcy majątkowego, zamówić raport w jednej z firm zajmujących się analizą rynku (np. Sonar Home) lub pokusić się o samodzielną analizę.
Inną sprawą jest wycena udziału w nieruchomości, którego wartość zależy od wielu różnych czynników. Tematyce wyceny udziału w nieruchomości poświęciłem odrębny artykuł.
Jak sprzedać nieruchomość, gdy jest kilku spadkobierców?
Sprzedaż nieruchomości gdy jest kilku spadkobierców będzie wyglądała różnie w zależności od tego czy jest pomiedzy nimi zgoda czy też jej nie ma.
W przypadku zgody wszystkich spadkobierców
W tej sytuacji wystarczy:
- przeprowadzić postępowanie spadkowe
- rozliczyć się z US i pobrać zaświadczenia do sprzedaży
- znaleźć kupca
- sporządzić i podpisać akt notarialny
- rozliczyć się z podatku dochodowego (jeśli wystąpi)
W przypadku braku zgody wszystkich spadkobierców
W przypadku braku zgody wszystkich spadkobierców możesz sprzedać swój udział w nieruchomości (lub udział w spadku) bez wiedzy i zgody spadkobierców.
Procedura jest analogiczna jak w przypadku sprzedaży całego mieszkania.
Wyjątkiem jest tu tylko sprzedaż odziedziczonego mieszkania spółdzielczego własnościowego. Sprzedaż udziału w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym wiąże się z prawem pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli.
Jeśli odziedziczyłeś udział w takim mieszkaniu i chcesz go sprzedać bez informowania pozostałych to skontaktuj się ze mną. Podpowiem Ci jak ułożyć odpowiednio taką sprzedaż.
