W mojej praktyce trafiam na wielu klientów, którzy zastanawiają się czy sprzedaż udziału w nieruchomości bez działu spadku jest w ogóle możliwa. Żyją często w przekonaniu, że jeżeli już, to sprzedaży udziału w nieruchomości ze spadku można dokonać jedynie na rzecz rodziny lub pozostałych spadkobierców.
Nie jest to jednak prawda. Odpowiednie ułożenie transakcji pozwoli Ci nie tylko sprzedać swoją część odziedziczonej nieruchomości bez działu spadku ale także bez pytania kogokolwiek o zgodę.
Trzeba tylko wiedzieć jak to zrobić.
Na czym polega dział spadku?
Dział spadku polega na rozdzieleniu majątku pozostawionego przez zmarłego pomiędzy uprawnionych spadkobierców.
Celem tego procesu jest dokładne określenie wszystkich składników majątkowych wchodzących w skład spadku oraz przypisanie poszczególnych części tego majątku odpowiednim spadkobiercom.
Po zakończeniu działu spadku, spadkobiercy tracą status współwłaścicieli całego majątku spadkowego. Zamiast tego stają się współwłaścicielami lub wyłącznymi właścicielami konkretnych składników majątku, które zostały im przyznane w wyniku przeprowadzonego podziału.
Jak przeprowadzić dział spadku?
Dział spadku może być przeprowadzany na dwa sposoby:
- Dział spadku na bazie umowy (u notariusza)
- Dział spadku w sądzie
Kiedy dział spadku u notariusza?
Dział spadku u notariusza jest możliwy wyłącznie gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału odziedziczonego majątku oraz są gotowi stawić się u notariusza.
Nie jest przy tym konieczne aby spadkobiercy od razu decydowali o dziale całego znanego im spadku. Jeżeli zmarły zostawił np. mieszkanie i środki na rachunku bankowym to jego spadkobiercy w ramach umowy o dział spadku mogą dokonać częściowego podziału i np. podzielić się środkami zgromadzonymi na rachunku a decyzję o tym co zrobić z mieszkaniem zostawić na później.
Kiedy dział spadku w sądzie?
Jeżeli wśród spadkobierców nie ma zgody co do podziału majątku spadkowego lub nie ma fizycznie możliwości by wszyscy zjawili się u notariusza wtedy jedynym rozwiązaniem jest dział spadku w sądzie.
W takiej sytuacji niezbędne jest przygotowanie odpowiedniego wniosku do sądu i zebranie niezbędnej dokumentacji. Dokumentem obowiązkowym jest akt poświadczenia dziedziczenia po spadkodawcy lub prawomocne postanowienie o nabyciu spadku.
Ponadto jeżeli wiesz co wchodziło w skład majątku po zmarłym to niezbędne będzie załączenie potwierdzającej to dokumentacji np:
- wypisy z ewidencji gruntów
- odpisy z ksiąg wieczystych
- zaświadczenie ze spółdzielni o posiadanym przez zmarłego prawie do lokalu
- dowody rejestracyjne
- wyciągi bankowe etc.
Dla przyspieszenia sprawy o dział spadku warto również pokusić się o zlecenie komornikowi spisu inwentarza. W ten sposób już na etapie wniosku sąd będzie miał urzędowo potwierdzoną informację o składzie majątku zmarłego i jego szacowanej wartości.
Nie bez znaczenia jest również fakt, że możliwości komornika w ustaleniu majątku zmarłego są znacznie większe od Twoich. W efekcie może się okazać, że znajdzie on majątek zmarłego o którego istnieniu mogłeś nie mieć pojęcia.
WAŻNE – pamiętaj, że w skład majątku spadkowego wchodzą również niektóre darowizny. Jeżeli więc wiesz, że zmarły któremuś ze spadkobierców podarował majątek znacznej wartości (np. gotówkę, samochód czy mieszkanie) to powinieneś o tym wspomnieć we wniosku.
W takich sytuacjach, jeżeli to nie Ty byłeś obdarowanym, Twój udział w majątku spadkowym będzie znacząco większy.
Konsekwencje przeprowadzenia działu spadku w sądzie
Główną konsekwencją a właściwie efektem przeprowadzenia działu spadku w sądzie (lub u notariusza) jest to, że od momentu uprawomocnienia się postanowienia w tej sprawie zmniejsza się Twoja odpowiedzialność za długi spadkodawcy.
Mało kto zdaje sobie sprawę z tego, że do momentu przeprowadzenia działu spadku każdy ze spadkobierców odpowiada za długi spadkodawcy solidarnie i w całości a nie proporcjonalnie do posiadanego udziału.
Jeżeli więc długi zmarłego doprowadziłyby do egzekucji a nie byłoby działu spadku to komornik egzekwowałby cały dług od każdego ze spadkobierców.
W praktyce oznacza to, że komornik w pierwszej kolejności zająłby konta wszystkich spadkobierców i zabrał całość długu z pierwszego konta na którym znalazłby środki w odpowiedniej wysokości. Bez działu spadku komornik nie jest ograniczony do udziału jaki odziedziczyłeś w majątku zmarłego.
Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez działu spadku?
Jak najbardziej tak. Wielu z moich klientów ma wątpliwości czy sprzedaż udziału w nieruchomości bez działu spadku jest możliwa. Tego typu pytania pojawiają szczególnie często gdy w sytuacji, w której między spadkobiercami nie ma porozumienia co do dalszych losów wspólnie odziedziczonej nieruchomości.
Niezależnie od tego czy pozostali spadkobiercy zgadzają się na sprzedaż czy też nie, istnieją rozwiązania, dzięki którym szybko i sprawnie pozbędziesz się udziału w nieruchomości bez działu spadku i informowania pozostałych spadkobierców.
Sprzedaż mieszkania spadkowego bez działu spadku za zgodą spadkobierców
Najbardziej komfortową sytuacją jest gdy wszyscy spadkobiercy wyrażają zgodę na sprzedaż całej nieruchomości lub nie mają nic przeciwko sprzedaży Twojego udziału w nieruchomości ze spadku. Wówczas możesz umawiać się z nabywcą do notariusza i przeprowadzić sprzedaż swojej części odziedziczonej nieruchomości.
Jeżeli dodatkowo, drogą porozumień z pozostałymi spadkobiercami, uda Ci się ustalić, że w ramach posiadanego udziału możesz na wyłączność korzystać z wybranej części nieruchomości np. połowy domu to sytuacja jest bardzo komfortowa i znacząco ułatwia znalezienie chętnego nabywcy.
Jeżeli jest fizycznie taka możliwość i zależałoby Ci na wyodrębnieniu części nieruchomości na osobną księgę wieczystą to konieczne będzie zniesienie współwłasności u notariusza lub w sądzie. Wtedy też pozbędziesz się udziału w nieruchomości a zyskasz nieruchomość na własność.
Tak wyodrębnioną nieruchomość dużo łatwiej sprzedasz niż udział w nieruchomości ze spadku.
Sprzedaż mieszkania spadkowego bez działu spadku i zgody spadkobierców
Gdy spadkobiercy nie mogą się dogadać to możliwa jest sprzedaż udziałów w nieruchomości lub sprzedaż udziału w spadku.
Zgodnie z prawem (art. 1036 Kodeksu cywilnego), jeżeli nie został przeprowadzony dział spadku to możesz sprzedać swój udział w odziedziczonej nieruchomości jedynie za zgodą spadkobierców.
Z tym jednak, że jeśli dokonasz sprzedaży swojego udziału w odziedziczonej nieruchomości bez takiej zgody to taka sprzedaż jest nadal ważna.
Jeżeli, któryś ze spadkobierców się z tą sprzedażą nie zgadza, to może jedynie pójść z tym do sądu i próbować udowodnić, że jego prawa zostały naruszone i poniósł jakąś szkodę. Dopóki jednak sąd nie uzna tej sprzedaży za nieskuteczną tak długo jest ona ważna (Sąd Najwyższy wyrok z 26 stycznia 2024 r. sygn. akt III CZ 348/23).
Tak więc to na pozostałych spadkobiercach spoczywać będzie ciężar wykazania, że dokonana przez Ciebie sprzedaż części odziedziczonej nieruchomości (udziału) bez działu spadku w jakiś sposób narusza ich prawa. Bo jak orzekł Sąd Najwyższy, sprzedaż udziału w nieruchomości ze spadku bez działu spadku nie jest sprzeczna z prawem.
W praktyce trudno więc wyobrazić sobie o jakie naruszenia mogłoby chodzić.
Podsumowując – udział w nieruchomości spadkowej możesz sprzedać bez działu spadku i bez zgody pozostałych spadkobierców a nabywca stanie się pełnoprawnym współwłaścicielem tej nieruchomości.
Tak samo możesz sprzedać swój udział w spadku a kupujący wejdzie w „Twoje buty” jako pełnoprawny spadkobierca.
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez działu spadku - dokumenty
Oto przykładowa lista dokumentów do sprzedaży udziału w nieruchomości ze spadku bez działu spadku:
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub zastosowano zwolnienie;
- zaświadczenie o rewitalizacji,
- świadectwo energetyczne;
- zaświadczenie o osobach zameldowanych,
- zaświadczenie o stanie opłat na rzecz wspólnoty/spółdzielni.
Jeśli chodzi o sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, dodatkowo potrzebne jest zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające własność Twojego udziału w tym prawie, dodatkowo pozostałym współwłaścicielom przysługiwać prawo pierwokupu Twojego udziału.
W innym moim artykule opisałem dużo szerzej jak sprzedać udziały udziały w mieszkaniu (w tym w mieszkaniu spółdzielczym) do którego lektury serdecznie Cię zachęcam.
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez działu spadku - podatek dochodowy
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania lub jego części może się wiązać z koniecznością zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%. Obowiązek ten powstanie jednak wyłącznie w sytuacji gdy sprzedaży dokonasz przed upływem 5 pełnych lat kalendarzowych (liczonych od 1 stycznia) od daty w której Twój spadkodawca nabył lub wybudował odziedziczoną przez Ciebie nieruchomość.
Przykład: Jeżeli Twój spadkodawca zakupił mieszkanie w kwietniu 2018 roku a Ty nabyłeś je w spadku w 2022 to aby uniknąć podatku dochodowego możesz je sprzedać nie wcześniej niż 1 stycznia 2024 r.
Jeżeli jednak nie minęło 5 lat a Ty czekać ze sprzedażą nie możesz to pamiętaj, że możesz obniżyć wysokość podatku do zapłaty. W tym celu powinieneś wykazać przed urzędem skarbowym koszty jakie poniosłeś na nabycie udziału w nieruchomości, jego ulepszenie bądź zbycie (np. koszty notarialne, pośrednika ds. nieruchomości czy koszty remontu).
W przypadku nabycia udziału w nieruchomości w spadku, kosztem może być również kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn jak również spłacone długi spadkowe czy wypłacone zachowki.
Pamiętaj również, że przepisy przewidują tak zwaną ulgę mieszkaniową, czyli możliwość uzyskania zwolnienia z opodatkowania PIT pod warunkiem wykorzystania środków otrzymanych ze sprzedaży udziału w nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Zbycie udziału w spadku bez działu spadku
Zdarzają się sytuacje w której w spadku znajduje majątek różnego rodzaju a klienci nie chcą czekać aż spadkobiercy się porozumieją co zrobić z każdym z nich. Nierzadko też nieruchomości znajdujące się w takim spadku są obarczone wadami prawnymi, które uniemożliwiają sprzedaż udziału w nieruchomości.
Jeżeli znalazłeś się w takiej sytuacji to rozwiązaniem, które pomoże Ci się pozbyć problemu jest mało znana możliwość sprzedaży udziału w spadku (lub całego spadku).
Zgodnie z art. 1051 Kodeksu cywilnego jeżeli spadek przyjąłeś (czyli złożyłeś oświadczenie o przyjęciu) możesz zbyć swój spadek w całości lub części.
Nie musisz więc czekać do zakończenia sprawy spadkowej ani pytać nikogo o zgodę.
Jak sprzedać udział w spadku?
Sprzedaż udziału w spadku (lub jego darowizny) odbywa się w kancelarii notarialnej i ma formę aktu notarialnego. Jest to najłatwiejsza część tego procesu.
Najtrudniejszą częścią będzie znalezienie nabywcy chętnego zaryzykować czy po zakupie nie ujawnią się nieznane wcześniej długi zmarłego.
Sprzedaż udziału w nieruchomości ze spadku jest bez wątpienia mniej ryzykowna dla potencjalnego nabywcy.
Zbycie udziału w spadku bez działu spadku - dokumenty
Poniżej lista dokumentów potrzebnych do sprzedaży udziału w spadku:
- postanowienie sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia lub oświadczenie (notarialne lub sądowe) o przyjęciu spadku,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego o tym, że podatek od spadków i darowizn został uregulowany lub zgodę naczelnika urzędu skarbowego na sprzedaż (jeśli jest to sprzedaż mieszkania spadkowego bez sprawy spadkowej).
Zbycie udziału w spadku bez działu spadku - odpowiedzialność za długi
W kontekście możliwości zbycia udziałów w spadku lub nieruchomości warto podkreślić, że zbycie udziału w spadku to nie samo co sprzedaż udziału w nieruchomości ze spadku.
Sprzedaż udziału w spadku obejmuje udział w całym majątku spadkodawcy a nie tylko w nieruchomości. Co więcej, osoba, która od Ciebie udział w spadku odkupi wstępuje w Twoje prawa i obowiązki spadkobiercy (art. 1053 KC) oraz przyjmuje na siebie odpowiedzialność za długi spadkowe (art. 1055 KC).
Sprzedając więc udział w spadku, w którego skład wchodzi nieruchomość, Ty, jako spadkobierca przenosisz na nabywcę odpowiedzialność za wszystkie długi a nie tylko za te związane z nieruchomością w spadku.
Sprzedaż mieszkania ze spadku bez sprawy spadkowej
Wbrew powszechnemu przekonaniu sprzedaż mieszkania ze spadku bez sprawy spadkowej jest możliwa. Dokonać tego można jednak wyłącznie w drodze sprzedaży spadku. W tym celu należy złożyć przed sądem lub notariuszem oświadczenie o przyjęciu spadku a następnie wystąpić do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o wydanie zgody na sprzedaż.
Mając te dwa dokumenty możesz de facto sprzedać mieszkanie ze spadku bez sprawy spadkowej.
Podsumowanie
Na pytanie czy można sprzedać swoją część odziedziczonej nieruchomości bez działu spadku, a więc czy można sprzedać swoją część mieszkania, działki czy domu odpowiedź zawsze brzmi brzmi TAK. Jeśli posiadasz udział w nieruchomości spadkowej, to możesz go sprzedać bez pytania kogokolwiek o zgodę.
Jeżeli zaś sprzedaż udziału w nieruchomości nie jest możliwa lub chcesz się pozbyć całego spadku od razu to idealnym rozwiązaniem może być sprzedaż udziału w spadku.
Nie każdy odziedziczony spadek to skarb. Często to kłopoty w przebraniu – brak możliwości korzystania, konieczność dbania i płacenia czynszu czy podatków, niesnaski w rodzinie i wiele innych problemów.
Dlatego jeżeli masz już dość kłopotów związanych z odziedziczonym spadkiem lub z góry chcesz ich uniknąć to sprzedaż udziału może być rozwiązaniem dla Ciebie. Jednym ruchem rozwiążesz ten problem, odzyskasz środki finansowe i odzyskasz spokój. Spokój który pozwoli Ci się zająć tym co najważniejsze – Twoim życiem.
A jeśli nie wiesz od czego zacząć to zadzwoń lub napisz do mnie – nieodpłatnie pomogę Ci wycenić Twój udział w spadku lub nieruchomości i znaleźć chętnego na jego nabycie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać mieszkanie ze spadku bez zgody wszystkich spadkobierców?
Do sprzedaży całego mieszkania wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Bez ich zgody możesz jedynie sprzedać swój udział w nieruchomości lub udział w spadku.
Możesz też wystąpić do sądu o dział spadku z wnioskiem o przyznanie Ci nieruchomości na własność w zamian za spłatę pozostałych. Wtedy będziesz jedynym właścicielem i niczyja zgoda nie będzie Ci potrzebna.
Czy spłata udziału w spadku jest opodatkowana?
Spłata udziału w spadku może podlegać opodatkowaniu, ale zależy to od okoliczności i rodzaju tej spłaty. Gdy spłata wynika z podziału majątku, a żaden ze spadkobierców nie osiągnął przy tym zysku (czyli kwota spłaty odpowiada wartości udziału) to nie będzie podatku dochodowego do zapłaty.
Jednak jeśli jeden ze spadkobierców otrzymuje spłatę, która przewyższa wartość jego udziału, różnica ta może być traktowana jako dochód i opodatkowana podatkiem PIT.
Kiedy nie płaci się podatku od sprzedaży nieruchomości odziedziczonej?
Podatku dochodowego można uniknąć na trzy sposoby:
- Sprzedając nieruchomość ze spadku po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył do niej prawa lub ją wybudował.
- Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat za cenę nie wyższą niż cena zakupu lub wybudowania przez spadkodawcę. Zgodnie z zasadą „nie ma zysku, nie ma podatku”.
- Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat i cały zysk przeznaczając w ciągu 3 lat od sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (tzw. ulga mieszkaniowa).
Jak sprzedać udział w nieruchomości?
Sprzedaż udziału w nieruchomości to złożony temat o którym więcej przeczytasz w artykule „Jak sprzedać mieszkanie gdy jest kilku spadkobierców” oraz „Jak sprzedać udziały w mieszkaniu”.
Kiedy spadkobierca staje się właścicielem nieruchomości?
Spadkobierca staje się formalnym właścicielem nieruchomości dopiero w momencie podpisania aktu poświadczenia dziedziczenia lub uzyskania prawomocnego postanowienia o nabyciu spadku.
Nieformalnie jednak spadkobierca zostaje powołany do spadku z chwilą otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy). Od tego momentu najczęściej spadkobiercy nieformalnie dysponują nieruchomością choć oficjalnie jeszcze nie są jej właścicielami.
