Udział w nieruchomości to nie tylko korzyści, ale też często źródło konfliktów. Współwłaściciele mogą mieć bowiem różne pomysły na korzystanie z nieruchomości, a kompromis nie wchodzi w grę.
Co więcej, może się okazać, że dokładasz się do utrzymania nieruchomości, ale nic z tego nie masz. Udział staje się w ten sposób kosztownym ciężarem.
W takich przypadkach najlepszym rozwiązaniem będzie zniesienie współwłasności, czyli prawne zakończenie współwłasności wspólnoty właścicielskiej poprzez podział lub sprzedaż nieruchomości.
Czym jest współwłasność nieruchomości?
Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo własności jednej nieruchomości przysługuje więcej niż jednej osobie.
W praktyce oznacza to, że kilku współwłaścicieli otrzymało udziały w nieruchomości i ma prawo do jej użytkowania.
Współwłasność dzielimy się na dwa rodzaje:
- Współwłasność łączna: udziały nie są wyrażone w ułamkach. a współwłaściciel nie może sprzedać udziału bez wiedzy i zgody pozostałych. Powstaje najczęściej w przypadku małżeństwa lub powołania spółki cywilnej.
- Współwłasność ułamkowa: udziały są wyrażone w ułamkach a współwłaściciel może (z nielicznymi wyjątkami) sprzedać bez wiedzy i zgody pozostałych. Powstaje najczęściej na skutek dziedziczenia, darowizn lub wspólnego zakupu nieruchomości.
Współwłasność nieruchomości w przypadku zgodnej współpracy między współwłaścicielami nie rodzi szczególnych trudności. Często jednak zdarza się, że współwłaściciele mają inne plany co do nieruchomości i np. nie chcą sprzedać lub nie czują się w obowiązku żeby ją utrzymywać.
Jeżeli rozmowy i negocjacje ze współwłaścicielami okazują się prowadzić donikąd i szansy na porozumienie brak to jednym z rozwiązań może być zniesienie współwłasności
Czym jest zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności to zakończenie sytuacji, w której nieruchomość należy równocześnie do kilku osób.
Podstawą prawną do zniesienia współwłasności jest Kodeks Cywilny, a w szczególności przepisy art. 210–221 KC, które opisują zasady i sposoby zniesienia współwłasności.
Sposoby zniesienia współwłasności
W polskim systemie prawnym istnieją dwa sposoby na zniesienie współwłasności:
- Notarialne zniesienie współwłasności (podział cywilny): możliwy jedynie gdy znamy wszystkie strony i są one zgodne co do sposobu zniesienia współwłasności. Sposób sporo droższy od sądowego ale nieporównywalnie szybszy.
- Sądowe zniesienie współwłasności (podział sądowy): możliwy zarówno gdy znamy wszystkich współwłaścicieli i mamy z nimi kontakt jak i gdy współwłaściciele nie są nam znani. Jest to też jedyny sposób zniesienia współwłasności jeżeli współwłaściciele nie zgadają się co do sposobu w jaki ma to nastąpić.
Kto i kiedy może znieść współwłasność?
Każdy ze współwłaścicieli i w każdym czasie może złożyć wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Bez znaczenia jest wielkość posiadanego przez tą osobę udziału jak również czy inne osoby się na to zgadzają.
Czy można zablokować zniesienie współwłasności?
Nie można zablokować zniesienia współwłasności. Co więcej – prawo do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności się nie przedawnia.
Jeżeli zastanawiasz się jak zablokować zniesienie współwłasności to zgodnie z prawem posiadasz tylko jedną możliwość.
Jest nią zawarcie z pozostałymi współwłaścicielami umowy (na okres nie dłuższy niż 5 lat) stanowiącą, że w tym czasie nikt ze współwłaścicieli nie będzie znosił współwłasności.
Taką umowę pod koniec okresu obowiązywania można przedłużyć na kolejne 5 lat. Nie ma górnej granicy takich 5-letnich okresów, więc tak długo jak długo się zgadzacie możecie sobie tą umowę przedłużać.
Jakie informacje powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności w sądzie?
Wniosek o zniesienie współwłasności powinien spełniać wszystkie wymogi przewidziane dla pisma procesowego. Co za tym idzie powinien on zawierać:
- oznaczenie sądu,
- rodzaj pisma,
- treść wniosku – cel złożenia pisma,
- dane wnioskodawcy oraz pełne dane pozostałych współwłaścicieli (imię, nazwisko, numer PESEL, adres),
- opis nieruchomości objętej współwłasnością – adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej,
- szacowana przez Ciebie wartość nieruchomości (i tak zostanie ona wyceniona ona dodatkowo przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego),
- dokument potwierdzający tytuł współwłasności (może to być odpis z ksiąg wieczystych, orzeczenie sądowe lub administracyjne, notarialna umowa sprzedaży lub darowizny),
- informację o ewentualnych prawach rzeczowych (np. służebności) czy ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości,
- informacje o poniesionych nakładach (np. remontach), jeśli w trakcie zniesienia chciałbyś te koszty rozliczyć,
- proponowany sposób podziału – podział fizyczny, przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą pozostałych lub sprzedaż nieruchomości i podział środków,
- uzasadnienie – wyjaśnienie, dlaczego zniesienie współwłasności jest konieczne i dlaczego wskazany przez Ciebie sposób jest najodpowiedniejszy.
Gotowy wniosek wraz załącznikami powinieneś złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, której wniosek dotyczy.
Co jeszcze powinno się znaleźć we wniosku o zniesienie współwłasności?
W treści wniosku warto opisać, jak chcecie przeprowadzić zniesienie współwłasności – czy przez fizyczny podział rzeczy, przypisanie jej na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, czy może przez sprzedaż i podział kwoty.
Jeżeli razem z pozostałymi współwłaścicielami chcecie podzielić nieruchomość fizycznie i jest między Wami zgoda, to warto zlecić geodecie przygotowanie projektu podziału nieruchomości i dołączyć go do wniosku.
W ten sposób unikniesz powoływania sądowego geodety i przyspieszysz całą sprawę o co najmniej 6 miesięcy.
Na koniec pamiętaj by wszystkie dokumenty przygotować w odpowiedniej ilości egzemplarzy tj. po 1 dla sądu i dla każdego ze współwłaścicieli. Komplet dokumentów możesz wysłać pocztą do sądu lub złożyć osobiście w biurze podawczym.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności przez sąd?
Opłata do wniosku o sądowe zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeśli współwłaściciele złożą zgodny projekt podziału, to opłata zmniejszy się do 300 zł.
Opłatę ponosi wnioskodawca, jednak zgodnie z art. 520 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego każdy ze współwłaścicieli będzie musiał pokryć koszty proporcjonalnie do udziału w nieruchomości.
Co, jeżeli chcesz znieść współwłasność ale opłata 1000 zł przerasta Twoje możliwości finansowe?
W takiej sytuacji możesz do wniosku dołączyć prośbę o zwolnienie z kosztów sądowych. Jeżeli odpowiednio uzasadnisz swój swój wniosek opisując swoją trudną sytuację rodzinną i finansową sąd może postanowić o częściowym lub całkowitym zwolnieniu Cię z tej opłaty.
Pamiętaj jednak o tym, że opłata do wniosku to dopiero początek wydatków. W zależności od sytuacji w sprawie o zniesienie współwłasności mogą dojść dodatkowe koszty takie jak:
- wynagrodzenie biegłego rzeczoznawcy – to minimum 3 000 złotych a często dużo więcej,
- koszty obsługi prawnej – jeśli skorzystasz z radcy prawnego lub adwokata to każde jego pismo w sprawie lub uczestnictwo w rozprawie to koszt minimum kilkuset złotych,
- wynagrodzenie innych biegłych,
- dodatkowe opłaty sądowe
Jeśli więc koszt złożenia wniosku stanowi dla Ciebie wysoką barierę, to zastanów się czy będziesz w stanie uiścić dalsze koszty w sprawie. Może się okazać, że cała procedura zwyczajnie przekroczy Twoje możliwości finansowe.
Sposób prowadzenia sprawy o zniesienie współwłasności przez sąd
Postępowanie o zniesienie współwłasności składa się z kilku etapów i kończy się wydaniem postanowienia jest prowadzone w trybie nieprocesowym i składa się z kilku etapów. Na koniec sąd wydaje postanowienie, opierając się na przepisach Kodeksu Cywilnego.
Krok 1 – analiza formalna
Po wpłynięciu wniosku sąd dokona jego wstępnej analizy pod kątem formalnym i może wezwać Cię do uzupełnienia ewentualnych braków formalnych, np. o dodatkowe dokumenty.
Krok 2 – wyznaczenie pierwszej rozprawy
Jeżeli sąd nie ma żadnych zastrzeżeń do Twojego wniosku, jest on poprawny i opłacony (chyba że zostałeś zwolniony z kosztów), to wyznaczy termin pierwszej rozprawy, na której zbada dowody i wyjaśni kwestie sporne.
Krok 3 – rozprawa i zawezwanie do ugody
Sąd na rozprawie zbada wszystkie wnioski i wysłucha stron. Następnie będzie zachęcał strony do zawarcia porozumienia, co do sposobu zniesienia współwłasności i szybkie rozwiązania sprawy. Jeśli wypracujecie wspólny projekt, to sąd wyda postanowienie zgodnie z Waszymi ustaleniami. W przeciwnym wypadku zdecyduje według własnego uznania po rozpatrzeniu całej sprawy.
Krok 4 – powołanie biegłego rzeczoznawcy
Jeśli nie uda Wam się wypracować zgodnego projektu (a często nawet jeżeli się uda) sąd powoła biegłego rzeczoznawcę majątkowego i/lub geodetę, którzy ocenią wartość nieruchomości, koszty podziału oraz możliwość wydzielenia funkcjonalnych części nieruchomości. Koszty powołania biegłych ponoszą współwłaściciele proporcjonalnie do posiadanych udziałów
Krok 5 – wydanie postanowienia
Po wysłuchaniu stron, przeanalizowaniu ich stanowisk i analizie materiału dowodowego (w tym opinii biegłych) sąd wyda postanowienie w sprawie sposobu zniesienia współwłasności i uznania wzajemnych rozliczeń (jeżeli wniosłeś o to we wniosku).
Jak sąd może znieść współwłasność ułamkową nieruchomości?
Sąd może znieść współwłasność na trzy sposoby:
- Fizyczny podział nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli
- Przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli
- Zniesienie współwłasności przez sprzedaż nieruchomości
Podejmując decyzję o sposobie zniesienia współwłasności sąd weźmie pod uwagę sugestie zawarte w Twoim wniosku ale przyjrzy się również:
- możliwościom technicznym fizycznego podziału nieruchomości,
- wartości rynkowej nieruchomości,
- udziałom poszczególnych współwłaścicieli,
- dotychczasowemu sposobowi użytkowania nieruchomości,
- możliwościom finansowym współwłaścicieli,
W efekcie, w zależności od okoliczności, może się okazać, że sąd wyda postanowienie wskazujące zupełnie odmienny sposób zniesienia współwłasności nieruchomości od sposobu sugerowanego przez Ciebie .
Zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości
Pierwszym sposobem zniesienia współwłasności jest fizyczny podział nieruchomości.
Takie rozwiązanie jest możliwe, gdy nieruchomość daje się podzielić bez uszczerbku dla jej przeznaczenia i wartości oraz szkody dla współwłaścicieli. Oznacza to, że każda wyodrębniona część powinna stanowić funkcjonalną i wartościową całość.
Na przykład, jeśli nieruchomością jest działka budowlana, a każdy współwłaściciel otrzyma po podziale proporcjonalną do posiadanego udziału samodzielną, możliwą do wykorzystania działkę to podział fizyczny jest możliwy i korzystny, Pozwala on bowiem każdemu na uzyskanie wartościowej części nieruchomości.
Podział jednak nie zawsze jest możliwy. Trudno będzie np. podzielić mieszkanie między czterech spadkobierców.
Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi
Jeśli fizyczny podział nie jest możliwy, nieruchomość może zostać przyznana jednemu z nich, przy założeniu, że wyraził na to zgodę i chce spłacić pozostałych współwłaścicieli.
W takiej sytuacji sąd ocenia wartość nieruchomości oraz udziały poszczególnych osób. Osoba, która przejmie nieruchomość, ma obowiązek wypłacić pozostałym współwłaścicielom ekwiwalent pieniężny ustanowiony w toku sprawy na bazie opinii biegłego powołanego przez sąd.
Jeżeli więcej niż jedna z osób wyraża chęć posiadania całości nieruchomości to sąd zbada możliwości finansowe każdej z zainteresowanych osób oraz dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości.
Przykład: dwóch współwłaścicieli działki rolnej wyraziło chęć odkupienia udziałów pozostałych współwłaścicieli i przejęcia jej na własność. Każdy z nich posiada w ocenie sądu wystarczające środki by spłacić pozostałych współwłaścicieli.
Jednak pierwszy z nich od wielu lat prowadzi na tej działce regularne prace polowe podczas gdy drugi do tej pory nic z tą działką nie robił. Sąd z BARDZO dużym prawdopodobieństwem przyzna działkę pierwszemu z nich orzekając o spłacie pozostałych współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności przez sprzedaż nieruchomości
W wielu przypadkach nieruchomości nie da się podzielić bez szkody, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie posiada środków by stać stać się wyłącznym właścicielem nieruchomości.
W takiej sytuacji sąd podejmuje decyzję o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji i podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży. Jest to bardzo niekorzystne rozwiązanie.
Licytacja wiąże się z kosztami, a cena uzyskana na aukcji może okazać się znacząco niższa niż cena rynkowa. Dzieje się tak dlatego, że licytacją takiej nieruchomości na zlecenie sądu zajmie się komornik, którego .
Za przeprowadzenie całego procesu, komornik w pierwszej kolejności zapłaci sobie – 10% z sumy uzyskanej z licytacji.
Nieruchomość zostanie też wystawiona w pierwszej licytacji za 3/4 oszacowanej wartości. Jeśli nie znajdzie w niej nabywcy to w drugiej licytacji zostanie wystawiona za 2/3 wartości.
Mimo jednak czasochłonności i kosztów związanych z procesem sprzedaży nieruchomości przez komornika jest to dosyć często wybierane rozwiązanie. Szczególnie jeżeli konflikt między współwłaścicielami jest na tyle poważny, że uniemożliwia dojście do jakiegokolwiek kompromisu.
Zakończenie postępowania o zniesienie współwłasności
Jeżeli po zakończeniu sprawy o zniesienie współwłasności, którakolwiek ze stron nie zgadza się z orzeczeniem sądu, może wnieść apelację do sądu wyższej instancji w ciągu 14 dni od otrzymania orzeczenia.
Jeżeli w tym czasie żadna ze stron nie wnosi zastrzeżeń to orzeczenie staje się prawomocne i następuje jego wykonanie.
Jeśli sąd orzekł o sprzedaży nieruchomości, realizacja może przebiegać poprzez komornika, który organizuje licytację lub sprzedaż rynkową. Jeśli natomiast orzeczenie przewiduje podział fizyczny, strony mogą przystąpić do realizacji podziału zgodnie z wytycznymi sądu.
W przypadku orzeczenia o spłatach współwłaściciele mają obowiązek uregulować zasądzone kwoty w terminie wyznaczonym przez sąd.
Ile trwa postępowanie o zniesienie współwłasności?
Sprawa o zniesienie współwłasności zazwyczaj trwa minimum 2 lata i to pod warunkiem, że strony są zgodne co do sposobu zniesienia współwłasności.
Co prawda sąd wyznacza termin pierwszej rozprawy dość szybko (zdarza się, że po 2-3 miesiącach od złożenia wniosku) jednak jeśli współwłaściciele nie są zgodni to możliwości spowolnienia całego procesu są rozliczne.
Każdy, nawet nieistotny wniosek, musi zostać rozpatrzony, co przeciąga sprawę o kolejne 3-6 miesięcy. Im więcej punktów spornych tym więcej okazji do przeciągania procesu. W efekcie sprawy tego typu pomiędzy skłóconymi stronami trwają w sądzie długie lata.
Nie bez znaczenia jest też obłożenie sądu. Nie jest rzadkością, że pomiędzy jedną rozprawą na której nie zostanie ustalone nic, a drugą na której ktoś zakwestionuje ustalenia z pierwszej mija rok lub dłużej.
Co do zasady – im mniejszy rejon obsługuje dany sąd tym szanse na szybsze terminy kolejnych rozpraw są większe. Jednak jeżeli w małym rejonie pracuje mały skład sędziowski, to terminy znowu się wydłużają.
Opodatkowanie zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności może wiązać się z obowiązkiem podatkowym. Opodatkowanie dotyczy zazwyczaj podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), podatku dochodowego od osób fizycznych, a czasem podatku od spadków i darowizn.
Zniesienie współwłasności a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Podatek PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, która przekracza udział pierwotnie należący do nabywcy.
Jeśli jako współwłaściciel przejmiesz całą nieruchomość i wypłacisz pozostałym kwotę za ich udziały, to podatek dotyczyć będzie jedynie wartości, która przekracza Twój wcześniejszy udział we współwłasności.
Przykład: jeśli współwłaściciel miał 50% udziału w nieruchomości, a po zniesieniu współwłasności przejmuje 100%, to zapłaci 2% PCC od wartości 50% nieruchomości.
Podatek PCC należy opłacić w ciągu 14 dni od daty uprawomocnienia się postanowienia sądu.
Zniesienie współwłasności a podatek dochodowy od osób fizycznych
Jeśli zniesienie współwłasności nastąpi poprzez sprzedaż nieruchomości to współwłaściciele mogą być zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży.
Będzie to konieczne, jeśli od nabycia nieruchomości nie minęło 5 lat. Rozliczenie następuje na formularzu PIT-39 do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego.
Zniesienie współwłasności a podatek od spadków i darowizn
Jeśli zniesienie współwłasności następuje bez spłat (czyli część udziałów jest przekazana nieodpłatnie), osoba otrzymująca udziały może zostać zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn.
Obowiązek ten dotyczy jedynie wartości udziału przekraczającej poprzedni udział i jest wyliczany na podstawie wartości rynkowej przejętej części.
Wysokość podatku zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą. Rozliczenie następuje w zależności od pokrewieństwa między obdarowanym a darczyńcą na formularzu SD-3 lub SD-Z2 (gdy korzystamy ze zwolnienia dla najbliższej rodziny).
Przykład: dwóch sąsiadów znosi współwłasność w domu jednorodzinnym dwulokalowym i wnioskują by każdy dostał po jednym lokalu. Sąsiad A ma 1/4 udziałów we współwłasności a sąsiad B ma 3/4 udziałów.
W ramach porozumienia Sąsiad B przekazuje nieodpłatnie Sąsiadowi B 1/4 udziału tak by mieli po równo. W efekcie obaj mają po 1/2 udziałów i sąd przyznaje każdemu z nich po jednym lokalu.
Sąsiad A, który otrzymał 1/4 udziału musi jednak rozliczyć i zapłacić podatek od spadków i darowizn od otrzymanej 1/4 udziału od Sąsiada B.
Sądowe zniesienie współwłasności - podsumowanie
Zniesienie współwłasności to proces długotrwały, który może Cię sporo kosztować. W tym czasie musisz utrzymywać swój udział, płacić za czynsz i regulować inne opłaty (np. podatki).
Jeżeli nie chcesz czekać na zakończenie postępowania lub w ogóle go uruchamiać tracąc mnóstwo czasu, środków i nerwów, możesz rozważyć też sprzedaż udziału w nieruchomości. Nie potrzebujesz do tego zgody pozostałych współwłaścicieli.
Jeżeli zastanawiasz się jak szybko i bezpiecznie pozbyć się udziału i nie jesteś pewien czy zniesienie współwłasności to właściwy kierunek to skontaktuj się ze mną. Chętnie (i nieodpłatnie) przeanalizuję Twoją sytuację i podpowiem, która opcja jest dla Ciebie najkorzystniejsza.
Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż to (również nieodpłatnie) pomogę Ci znaleźć inwestora chętnego zainwestować w Twój udział w nieruchomości. W ten sposób będziesz mógł odzyskać spokój ducha i środki na to by zająć się tym co najważniejsze – Twoim życiem.
