Sprzedaż mieszkania przez komornika to najgorsze z możliwych rozwiązań, dlatego warto się pospieszyć by uniknąć komorniczej licytacji za ułamek jego wartości.
Kiedy komornik zajmuje mieszkanie i za jakie długi? Jak uciec przed komornikiem i uniknąć egzekucji z nieruchomości? Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie samemu, i jak wstrzymać licytację?
Na te i inne pytania odpowiedź znajdziesz w artykule poniżej.
Kiedy komornik zajmuje mieszkanie?
Chwilą zajęcia nieruchomości jest doręczenie dłużnikowi informacji o zajęciu nieruchomości wraz wezwaniem do spłaty długu.
Doręcza je (w formie wezwania do zapłaty) komornik po złożeniu przez wierzyciela wniosku o wszczęcie egzekucji z Twojego mieszkania. Na spłatę masz 2 tygodnie.
Jeśli takiego wezwania komornik Ci nie doręczył, to chwilą zajęcia jest moment dokonania wpisu o zajęciu w księdze wieczystej lub złożenia przez komornika wniosku o wpis do zbioru dokumentów.
W przypadku egzekucji z mieszkania należącego należącego do wspólnego majątku małżonków do jego zajęcia wystarczy tytuł wykonawczy wystawiony tylko przeciw jednemu z nich. Natomiast dalsze czynności egzekucyjne (w tym licytację) komornik może podejmować tylko gdy tytuł wykonawczy zostanie wystawiony przeciw obojgu małżonkom.
Sprzeciwienie się zajęciu mieszkania przez małżonka niebędącego dłużnikiem sprawi, że komornik będzie zmuszony powiadomić o tym wierzyciela, który będzie miał tylko tydzień na wystąpienie do sądu o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności.
Jeśli wierzycielowi nie uda się jej uzyskać, komornik umorzy egzekucję z tej nieruchomości. Wierzycielowi pozostanie jeszcze wystąpienie do sądu o ustanowienie przymusowej rozdzielności majątkowej.
Jeśli sąd rodzinny wyrazi na to zgodę wówczas udział we współwłasności małżeńskiej łącznej stanie się udziałem w majątku osobistym dłużnika, z którego komornik będzie mógł prowadzić egzekucję.
Za jaki dług komornik może zająć mieszkanie?
Komornik może zająć mieszkanie za praktycznie każdy dług jego właściciela lub współwłaściciela.
Czym innym jest jednak zajęcie mieszkania a czym innym zgoda na jego licytację. Komornik realizując swoje obowiązki działania na rzecz wierzyciela w pierwszej kolejności próbuje zaspokoić dochodzone roszczenia zajmując wynagrodzenie za pracę dłużnika i jego konta bankowe.
Dopiero gdy te środki okażą się niewystarczające, podejmuje egzekucję należności z ruchomości (np. samochodów, sprzętu RTV, mebli) i nieruchomości dłużnika. Egzekucja z mieszkania w drodze licytacji komorniczej inicjowana jest na wniosek wierzyciela.
Gdy komornik zajmie nieruchomość służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (np. mieszkania lub domu) wierzyciel może złożyć wniosek o wyznaczenie terminu licytacji tylko jeśli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej 5% oszacowanej wartości nieruchomości.
Co to oznacza? Jeśli Twój dług (nie wliczając kosztów komorniczych, opłat, odsetek) nie przekracza 5% wartości Twojego mieszkania, to komornik pomimo jego zajęcia nie będzie mógł wyznaczyć licytacji.
Przykład: jeżeli masz mieszkanie warte 800 000 zł, a Twoja należność główna wobec wierzyciela nie przekracza 40 000 zł, to komornik go nie zlicytuje.
Niestety, powyższa zasada i 5% ograniczenie nie obowiązuje, jeśli:
- jesteś dłużnikiem Skarbu Państwa lub
- Twój dług wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym, lub
- sam zgodziłeś się na licytację, lub
- zgodę wyraził sąd, bo przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników należących do Twojego majątku.
Jak uciec przed komornikiem i uniknąć egzekucji z mieszkania?
Jeśli Twój dług przekracza 5% wartości mieszkania i wiesz, że nie unikniesz licytacji, to jeszcze nic straconego. Po złożeniu przez wierzyciela wniosku o wszczęcie egzekucji, komornik wezwie Cię do spłaty długu w terminie co najmniej dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania Twojego mieszkania.
To ile tak naprawdę pozostanie Ci czasu na sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą, zależy od wielu czynników, m.in.
- szybkości działania komornika,
- obłożenia sprawami,
- ponagleń i nacisków ze strony wierzycieli,
- Twoich działań.
Dlatego jeśli staniesz przed problemem jak zdążyć ze sprzedażą mieszkania przed komornikiem, jak najszybciej zacznij działać.
Jeśli nie wiesz jak szukać osoby chętnej na zakup mieszkania zajętego przez komornika to skontaktuj się ze mną.
Nieodpłatnie pomogę Ci znaleźć nabywcę, zgromadzić niezbędną dokumentację i przeprowadzę Cię bezpiecznie przez cały proces sprzedaży, tak by uniknąć egzekucji z Twojego mieszkania.
Sprzedaż mieszkania przez komornika to finansowo najgorsze z możliwych rozwiązań.
Na pierwszej licytacji wystawia on mieszkanie za 3/4 wartości i za 2/3 na drugiej.
Z uzyskanej kwoty najpierw zostaną spłacone koszty komornicze (10% wartości sprzedaży) i długi. Dopiero nadwyżka ponad te koszty (jeśli zostanie) trafi do Twojej kieszeni jako byłego właściciela mieszkania.
Z tego względu, jeżeli chcesz uzyskać jak najwięcej ze sprzedaży zadłużonego mieszkania, to warto się pospieszyć i jak ognia unikać doprowadzenia do licytacji komorniczej.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?
Przygotowując się do samodzielnej sprzedaży mieszkania przed komornikiem, zanim je zlicytuje, w pierwszym kroku należy zebrać pełne informacje na temat zadłużenia, jakie ciąży na Twoim mieszkaniu.
Potencjalni nabywcy będą chcieli mieć pełną wiedzę w tym zakresie. Upewnij się więc, że masz dostęp do:
– aktualnych dokumentów kredytowych,
– zaświadczeń o stanie aktualnego zadłużenia z banku, spółdzielni/wspólnoty, komornika i każdego innego Twojego wierzyciela, o którym wiesz, nie zatajaj żadnego zadłużenia, gdyż narażasz nie tylko siebie, ale również przyszłego nabywcę na odpowiedzialność cywilną i karną,
– dokumentacji potwierdzającej własność lub współwłasność mieszkania,
– bardzo przydatny będzie też raport „O sobie” jaki po założeniu konta i szybkiej weryfikacji możesz bezpłatnie wygenerować na stronie BIG Info Monitor. Raport ten będzie zawierał informację o Twoich wierzycielach (o których możesz nawet nie wiedzieć).
Dzięki tym dokumentom łatwiej będzie przeanalizować Twoją indywidualną sytuację i przygotować najlepszą ofertę sprzedaży zadłużonego mieszkania, którą będę mógł przedstawić potencjalnym nabywcom.
Następnie skontaktuję Cię z potencjalnymi zainteresowanymi Twoim mieszkaniem i dopilnuję bezpieczeństwa prawnego transakcji aż do jej finalizacji u notariusza.
Pamiętaj, że można sprzedać zadłużone mieszkanie nawet gdy jest już zajęte przez komornika. Przed sprzedażą trzeba będzie tylko wystąpić do komornika o wystawienie zaświadczenia o wysokości zadłużenia do spłaty lub dogadać się z wierzycielem i zawrzeć z nim ugodę w przedmiocie spłaty zadłużenia.
O tym jak sprzedać zadłużone mieszkanie szczegółowo piszę w artykule „Jak sprzedać zadłużone mieszkanie”.
Jak zyskać więcej czasu na sprzedaż zajętej nieruchomości?
Zajęcie nieruchomości przez komornika następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania do spłaty długu.
Chcąc zapewnić sobie więcej czasu na sprzedaż mieszkania przed komornikiem, można wystąpić do sądu o zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Do zawieszenia postępowania egzekucyjnego może dojść również wtedy, gdy wykażesz, że wyrok zaoczny lub nakaz zapłaty nie zostały Ci doręczone pod właściwy adres.
Szanse na sprzedaż mieszkania przed komornikiem zwiększyć może także skierowany do niego wniosek o odroczenie licytacji komorniczej. Oczywiście należy go właściwie uzasadnić. Takim uzasadnieniem może być np. argumentacja o znalezieniu nabywcy zadłużonego mieszkania.
Chcąc odroczyć licytację możesz również złożyć skargę na czynności komornika, zgłosić zastrzeżenia do operatu szacunkowego lub wnieść o sporządzenie nowego. Możesz w ostateczności również zawnioskować o wyłączenie sędziego nadzorującego licytację.
Możliwości jest wiele, jednak prędzej czy później nie unikniesz licytacji.
Jeśli zdecydujesz się prowadzić działania odraczające licytację nieruchomości to miej najpierw opracowany cel w jakim to robisz czyli np. sprzedaż mieszkania przed komornikiem.
Podsumowanie
Czy można sprzedać mieszkanie zanim zostanie zajęte przez komornika? Tak, nawet warto, bo to jedyne rozsądne rozwiązanie. Szczególnie jeżeli wiesz, że nie zgromadzisz środków na spłatę zadłużenia.
Sprzedając zadłużone mieszkanie z moją pomocą uzyskasz przypuszczalnie lepsze warunki niż te na których Twoje mieszkanie sprzeda komornik. Już od ponad 10 lat pomagam właścicielom takich trudnych nieruchomości wrócić do życia bez stresu.
Pomogę Ci uwolnić się od zadłużenia i odzyskać spokój. Skończą się telefony od wierzycieli i pisma od komornika.
Pamiętaj – nawet jeśli Twoje mieszkanie jest zadłużone ponad jego wartość, to nadal warto działać, gdyż nawet w takiej sytuacji znajdą się chętni na jego zakup. Dzięki sprzedaży takiego lokalu odzyskasz część środków zamiast zostać z niczym po licytacji komorniczej.
Najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika?
Tak, przed sprzedażą trzeba tylko wystąpić do komornika o wystawienie zaświadczenia o wysokości zadłużenia do spłaty lub porozumieć się z wierzycielem i zawrzeć z nim ugodę w przedmiocie spłaty zadłużenia.
Czy komornik może zająć mieszkanie, którego jestem współwłaścicielem?
Jeżeli jesteś współwłaścicielem ułamkowym, czyli należy do Ciebie np. 1/2 mieszkania, to komornik może zająć Twój udział.
W przypadku współwłasności łącznej, czyli współwłasności majątkowej małżeńskiej, komornik może co prawda zająć udział należący do jednego z małżonków będących dłużnikiem, ale dalsze czynności egzekucyjne (w tym licytację) będzie mógł podjąć tylko gdy tytuł wykonawczy zostanie wystawiony przeciw obojgu małżonkom.
W teorii możliwe jest więc zajęcie mieszkania, którego jesteś współwłaścicielem łącznym, mimo że nie jesteś dłużnikiem, ale tylko wtedy, gdy się na to zgodzisz, albo wierzycielowi uda się wykazać przed sądem, że wyraziłeś zgodę na zaciągnięcie długu przez zadłużonego małżonka.
Czy przepisanie mieszkania chroni przed komornikiem? Czy komornik może zająć mieszkanie przepisane na dziecko? A może darowizna ucieczką przed komornikiem?
Przepisanie mieszkania na dziecko czy inną osobę może uchronić przed komornikiem. Miej jednak na względzie, że sprawny wierzyciel wniesie o unieważnienie tej czynności argumentując, że została ona dokonana świadomie przez Ciebie i kupującego w celu pokrzywdzenia wierzyciela (skarga pauliańska).
Co prawda niezwykle trudno jest wykazać, że osoba, na rzecz której dłużnik przepisał mieszkanie miała świadomość pokrzywdzenia wierzyciela, jednak potrzeba tego wykazania odpada przy darowiźnie.
Zgodnie z art. 528 Kodeksu cywilnego, jeśli w ww. okolicznościach osoba trzecia (np. Twoje dziecko) uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za nieważną, nawet gdyby osoba obdarowana nie wiedziała i nie miała możliwości się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
Również przy „nieodpłatnym” przepisaniu mieszkania w kręgu bliskich osób obowiązuje domniemanie, że osoby te otrzymując darowiznę wiedziały, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
Wierzyciel będzie mógł więc żądać uznania tych darowizn i przepisów za bezskuteczne wobec niego, co oznacza, że będzie mógł dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z mieszkania, które stało się własnością obdarowanego lub tego, komu je przepisałeś.
Sprawa długu się więc zapętli, i jeśli przepisanie mieszkania ochroni przed komornikiem Ciebie jako dłużnika, to ściągnie dług na osobę, która stała się jego właścicielem.
Czy komornik może cofnąć sprzedaż nieruchomości?
Tak, komornik może wycofać licytację nieruchomości, ale tylko w określonych sytuacjach. Jedną z nich jest spłata długu.
Jeśli uregulujesz cały dług przed terminem licytacji (wraz z kosztami postępowania komorniczego), komornik jest zobowiązany do wycofania licytacji i zakończenia postępowania egzekucyjnego.
Drugą możliwością jest zawarcie ugody z wierzycielem o np. rozłożenie długu na raty lub inną formę spłaty. Jeśli wierzyciel zgodzi się na zawieszenie lub zakończenie egzekucji, może złożyć wniosek o umorzenie egzekucji lub wstrzymanie licytacji.
Innym sposobem jest wykazanie przed sądem lub komornikiem, że postępowanie zostało wszczęte lub jest prowadzone w sposób niezgodny z przepisami.
Zdecydowanie jednak najpewniejszym i finansowo najbardziej korzystnym sposobem (obok spłaty długu) na uniknięcie licytacji mieszkania przez komornika, jest jego samodzielna sprzedaż przed zajęciem lub zlicytowaniem.
Szczególnie gdy wiesz, że nie będziesz w stanie zgromadzić środków na spłatę zadłużenia.
