Czy sprzedaż mieszkania z długami jest w praktyce w ogóle możliwa? Tak, tylko trzeba wiedzieć jak to zrobić i gdzie znaleźć chętnego na zakup.
W niniejszym artykule dowiesz się jak należy rozumieć zadłużone mieszkanie, jak sprzedać zadłużone mieszkanie oraz odpowiem na najczęściej zadawane przez moich klientów pytania.
Co to jest zadłużona nieruchomość?
Rozmawiając o tym, jak sprzedać zadłużone mieszkanie, warto na wstępie wyjaśnić, co potencjalni kupujący rozumieją pod pojęciem zadłużonej nieruchomości.
Zadłużona nieruchomość to taka, której właściciel przestał spłacać swój kredyt hipoteczny lub jakiekolwiek inne zobowiązania finansowe (w tym czynsze do wspólnoty/spółdzielni, chwilówki i in.) w stopniu tak dużym, że wierzyciel uruchomił działania upominawcze (wezwania) lub egzekucyjne (komornik).
Im później reagujesz na pogarszająca się sytuację i im większe zadłużenie, tym sytuacja staje się trudniejsza do rozwiązania.
Jeśli nie wykonasz działań zmierzających do zawarcia ugody lub wypracowania z wierzycielem warunków spłaty zadłużenia, to jedyną metodą wydostania się z kłopotów finansowych będzie sprzedaż mieszkania z długami (samodzielnie lub przez komornika).
Jak pisałem już wielokrotnie w moich publikacjach (np. w artykule „Czy można sprzedać mieszkanie zanim zostanie zajęte przez komornika„), sprzedaż mieszkania przez komornika to najgorsze z możliwych rozwiązań.
Komornik wystawia nieruchomość za 3/4 wartości na pierwszej licytacji i za 2/3 na drugiej, a z uzyskanej ze sprzedaży kwoty najpierw płaci sobie (10% wartości sprzedaży) a potem spłaca zadłużenie. Dopiero nadwyżka ponad te koszty (jeśli zostanie) trafi do Ciebie.
Dlatego jeśli chcesz uzyskać jak najwięcej ze sprzedaży zadłużonego mieszkania, to zrób to samemu, zanim zrobi to za Ciebie komornik.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?
Sprzedaż zadłużonego mieszkania może wydawać się skomplikowana, jednak jest możliwa.
Odpowiednie przygotowanie i zebranie wymaganych informacji i dokumentów pozwoli Ci gładko przejść przez sprzedaż zadłużonego mieszkania i uchroni przed komplikacjami natury prawnej czy finansowej.
Poniżej znajdziesz instrukcję, krok po po kroku, jak skutecznie sprzedać zadłużone mieszkanie.
Krok 1 - zbieranie informacji o zadłużeniu
Pierwszym krokiem jest zebranie kompletu informacji na temat zadłużenia, jakie ciąży na Tobie lub Twoim mieszkaniu czy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
To najważniejszy krok – potencjalni nabywcy potrzebują znać całość Twoich zobowiązań finansowych tak by uniknąć odpowiedzialności karnej i finansowej.
Dlatego upewnij się, że masz dostęp do:
- aktualnych dokumentów kredytowych,
- zaświadczeń o stanie aktualnego zadłużenia z banku, spółdzielni/wspólnoty, komornika i każdego innego Twojego wierzyciela, o którym wiesz. Niczego nie ukrywaj – odpowiedzialność poniesiesz nie tylko Ty, ale też przyszły nabywca,
- dokumentacji związanej z własnością mieszkania potwierdzającej Twoje prawo własności lub współwłasności mieszkania (akt notarialny, postanowienie o nabyciu spadku, zaświadczenie ze spółdzielni i in.),
- raport z BIK (koszt 53 zł) lub raport „O sobie” z BIG Info Monitor (bezpłatny). Raporty te zawierają informację o Twoich wierzycielach (także tych o których możesz nie wiedzieć), którzy wpisali Cię do bazy dłużników
Dzięki tej dokumentacji łatwiej będzie ustalić aktualną sytuację finansową i przygotować ofertę sprzedaży dla potencjalnego inwestora.
Krok 2 - wycena i przygotowanie oferty sprzedaży
Sprzedaż mieszkania z długami wiąże się niestety z koniecznością akceptacji niższej ceny niż wartość rynkowa (choć wyższej, niż cena za jaką sprzeda je komornik).
Wynika to z ryzyka związanego z ewentualnymi dalszymi długami (o których mogłeś nawet nie wiedzieć), a które potencjalni nabywcy muszą na siebie przyjąć.
Lata doświadczeń w obsłudze tego typu transakcji powoduje, że posiadam szeroką sieć kontaktów wśród osób gotowych przyjąć na siebie ryzyko zakupu zadłużonego mieszkania. Dlatego na bazie informacji i dokumentów nieodpłatnie przygotuję ofertę sprzedaży i przedstawię ją potencjalnym zainteresowanym.
W przypadku chęci zakupu z ich strony skontaktuję Was ze sobą i zadbam o bezpieczeństwo prawne całej transakcji tak, byś mógł spokojnie i bez długów zająć się tym co ważne – Twoim życiem.
Krok 3 - umowa sprzedaży
Umowa sprzedaży zadłużonego mieszkania, powinna przede wszystkim zawierać informacje o istniejącym zadłużeniu i określić sposób jego spłaty zgodny z pozyskanymi przez Ciebie zaświadczeniami, ugodami czy promesami bankowymi.
Kupujący część kwoty przekaże wierzycielom w wysokości i kwotach wskazanych na dostarczonych przez Ciebie dokumentach. Pozostałą nadwyżkę przeleje Tobie na wskazane konto lub przekaże w gotówce.
Dodatkowo, jeśli Twoje mieszkanie było obciążone hipoteką i dostarczysz zgodę wierzyciela na jej wykreślenie, to notariusz zawrze ją w akcie notarialnym. To umożliwi sprzedaż zadłużonego mieszkania własnościowego wraz z jednoczesnym wykreśleniem hipoteki.
To samo dotyczy sprzedaży zadłużonego mieszkania w spółdzielni. Jeśli miało ono założoną księgę wieczystą z wpisaną hipoteką, to zgoda na jej wykreślenie również będzie potrzebna.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie - podsumowanie
Zadłużone mieszkanie to nie koniec świata. Nie jest nim też egzekucja komornicza. Potrzebne jest tylko sprawne działanie, odpowiednie wsparcie i wyczucie czasu.
Pamiętaj, że nawet gdy mieszkanie trafi już do komornika, to sprawa nie jest jeszcze przegrana, pod warunkiem jednak, że nie doszło już do licytacji. Kluczowy jest tu jednak czas reakcji i wiedza jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie w sytuacji jej zajęcia przez komornika.
Masz zadłużone mieszkanie? Toczy się wobec Ciebie egzekucja komornicza? Chcesz się uwolnić od długów i odzyskać spokój, a nie jesteś pewien jak to zrobić?
Zadzwoń lub umów się przez formularz na bezpłatną konsultację – chętnie podpowiem, pomogę zgromadzić niezbędną dokumentację i przeprowadzę Cię bezpiecznie przez cały proces sprzedaży.
Z moją pomocą uwolnisz się od zadłużenia i odzyskasz spokój. Skończy się stres, telefony od wierzycieli i pisma od komornika. Będziesz mógł się w końcu zająć tym co najważniejsze – Twoim życiem.
Pamiętaj też o tym, że nawet gdy długów jest więcej niż wynosi wartość Twojego mieszkania to nadal możesz z niego odzyskać część pieniędzy.
Są na rynku wyspecjalizowani inwestorzy, zainteresowani takimi mieszkaniami. Chętnie Cię z nimi skontaktuję.
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie - najczęściej zadawane pytania
Co grozi za niepłacenie czynszu w mieszkaniu własnościowym albo spółdzielczym?
W pierwszej kolejności – otrzymasz od spółdzielni lub wspólnoty upomnienia i wezwania do zapłaty. To wiąże się z naliczeniem dodatkowych kosztów, np. odsetek za zwłokę i kosztów windykacji. Jeśli zaległości się powiększą, wspólnota/spółdzielnia skieruje sprawę do sądu o wydanie nakazu zapłaty.
Wydanie nakazu zapłaty pozwala na egzekucję długu przez komornika. Spółdzielnia może też podjąć decyzję o wykreśleniu z członkostwa za zaległości czynszowe, co skutkuje utratą praw związanych z członkostwem.
W skrajnych przypadkach sąd może zdecydować o sprzedaży mieszkania w drodze licytacji. Uzyskane w ten sposób środki przeznacza się na spłatę długu, a Ty jako właściciel otrzymasz tylko pozostałą kwotę po potrąceniu kosztów.
Co jest potrzebne do sprzedaży mieszkania z hipoteką?
Do sprzedaży mieszkania z hipoteką będziesz potrzebować:
- aktu notarialnego potwierdzającego prawo własności do mieszkania,
- zaświadczenia z banku, informującego o aktualnym stanie zadłużenia hipotecznego i warunkach jego spłaty,
- umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Co z dłużnikiem po licytacji mieszkania?
Środki uzyskane z licytacji w pierwszej kolejności trafiają na pokrycie kosztów postępowania egzekucyjnego (np. koszty komornicze, opłaty sądowe), a dopiero potem na spłatę wierzycieli.
Jeśli kwota uzyskana z licytacji pokrywa całość długu i koszty a dłużnik nie ma już dalszych zobowiązań wobec wierzycieli to pozostała część środków jest mu zwracana.
Jeżeli nie, to wierzyciel będzie dochodził od Ciebie brakującą kwotę zadłużenia z innych składników majątku lub Twoich wpływów (np. wynagrodzenia).
Dłużnik powinien też dobrowolnie opuścić zlicytowane mieszkanie. Pamiętaj, że prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności stanowi tytuł egzekucyjny będący podstawą dla komornika do przeprowadzenia eksmisji. Nie jest do tego potrzebne osobne postępowanie sądowe.
Dlatego jeśli po licytacji nie opuścisz zajmowanego lokalu to nowy właściciel może od razu wystąpić do komornika z wnioskiem o eksmisję.
Czy mieszkanie bez księgi wieczystej może być zadłużone?
Tak, mieszkanie bez księgi wieczystej może być zadłużone. Fakt posiadania, lub nie, księgi wieczystej nie ma wpływu na obowiązek opłacania czynszu, funduszu remontowego i innych opłat na rzecz wspólnoty lub spółdzielni.
Zaległości w płatnościach mogą prowadzić do zadłużenia, które może być dochodzone na drodze sądowej i egzekucyjnej przez wspólnotę lub spółdzielnię.
Jeśli właściciel mieszkania zaciągnie inne zobowiązania finansowe, wierzyciele mogą egzekwować dług z nieruchomości, choć bez księgi wieczystej nie mogą go zabezpieczyć go hipoteką.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?
Tak, proces taki jest dość powszechny, ale wymaga odpowiednich formalności. Przede wszystkim niezbędne jest uzyskanie promesy z banku, który udzielił kredytu na zwolnienie hipoteki. Dzięki niej, przyszły nabywca, po spłacie salda kredytu będzie mógł wykreślić hipotekę.
Czy notariusz sprawdza czy mieszkanie jest zadłużone?
Notariusz sprawdza tylko zadłużenie, które jest ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Zwyczajowo też prosi (choć nie jest to obowiązkowe) o zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o stanie rozliczeń na lokalu.
Notariusz nigdy jednak nie sprawdza zadłużenia, które możesz mieć wobec innych osób, firm czy instytucji a które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Czy nowy właściciel domu odpowiada za długi poprzedniego?
Co do zasady długi osobiste (np. czynszowe) nie przechodzą na nabywcę. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 527 Kodeksu Cywilnego wierzyciel poprzedniego właściciela może żądać uznania umowy sprzedaży za nieskuteczną (skarga pauliańska) jeżeli w jego ocenie doszło do pokrzywdzenia wierzyciela.
W przypadku uznania skargi wierzyciela przez sąd, własność Twojej nieruchomości wróci do poprzedniego właściciela a Tobie pozostanie roszczenie o zwrot pieniędzy (których dłużnik przypuszczalnie już nie będzie miał).
Nie ma przy tym znaczenia czy wiedziałeś o długu sprzedającego, tylko czy dochowałeś należytej staranności w ustalaniu jego zadłużenia.
Dlatego zawsze zalecam kupującym by żądali od sprzedającego wszelkich zaświadczeń o wysokości zadłużenia (w tym wspomniany raport BIK lub BIG Info Monitor).
Nawet jeśli nie odkryją całego zadłużenia (bo nie każde tam się znajdzie) to w przypadku sprawy z tytułu skargi pauliańskiej będą mogli wykazać dochowanie należytej staranności i zwiększyć szansę na upadek powództwa i zachowanie zakupionej nieruchomości.
