W życiu zdarzają się różne sytuacje, które mogą wpędzić właściciela nieruchomości w kłopoty finansowe.
Utrata pracy, choroby czy inne zdarzenia losowe mogą skutecznie uszczuplić nasze przychody i sprawić, że przestajemy regulować swoje zobowiązania np. za mieszkanie zwiększając tym samym jego zadłużenie lub doprowadzając do egzekucji komorniczej.
Jedną z możliwości, która może poprawić naszą sytuację, jest sprzedaż mieszkania z zadłużeniem.
Czasami jest to jedyny skuteczny sposób na zakończenie naszych problemów finansowych, o ile sprzedaż nieruchomości zostanie przeprowadzona we właściwy sposób.
Z niniejszego artykułu dowiesz się m.in.:
Część 1 – jak i kiedy komornik sprzedaje mieszkanie i czy warto czekać do licytacji? Jak uratować mieszkanie przed komornikiem? Jak sprzedać mieszkanie zajęte przez komornika lub zagrożone egzekucją komorniczą?
Część 2 – Jak sprzedać mieszkanie z innymi rodzajami zadłużenia tj. kredytem hipotecznym, hipoteką przymusową, i innymi długami mogącymi prowadzić do egzekucji komorniczej?
Zapraszam do lektury.
Część 1 - sprzedaż mieszkania z komornikiem
Kiedy komornik może zająć i sprzedać mieszkanie?
Komornik może zająć i sprzedać mieszkanie dopiero na wniosek wierzyciela, który uzyskał prawomocny tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności (np. nakaz zapłaty).
Choć zadłużona nieruchomość kojarzy się najczęściej z kredytem hipotecznym lub komornikiem, to w praktyce do egzekucji z nieruchomości często dochodzi z przyczyn niezwiązanych z samą nieruchomością.
Każdy dług obciążający właściciela lub współwłaściciela nieruchomości może się pojawić w księdze wieczystej lub stać się podstawą egzekucji komorniczej.
Komornik musi się jednak trzymać litery prawa. Czy każdy dług można egzekwować z nieruchomości? Sprawdźmy.
Kiedy komornik może sprzedać nieruchomość za długi?
Aby komornik mógł sprzedać nieruchomość za długi musi najpierw wystąpić do sądu z wnioskiem o wyznaczenie terminu licytacji.
Jednak aby mógł to zrobić wartość Twojego zadłużenia (bez odsetek i dodatkowych kosztów) musi być większa 1/20 (5%) oszacowanej wartości Twojej nieruchomości.
Warto wspomnieć, że powyższe ograniczenie nie będzie obowiązywać gdy:
- Jesteś dłużnikiem Skarbu Państwa (np. ZUS, Urząd Skarbowy) LUB
- Dług wynika z wyroku wydanego w postępowaniu karnym LUB
- Sam zgodziłeś się na licytację, LUB
- Zgodę wyraził sąd, bo przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej należności lub brak możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników należących do Twojego majątku.
Przykład: jeżeli masz mieszkanie warte 800 000 zł, Twoja należność główna wobec wierzyciela nie przekracza 40 000 zł a wierzyciel nie złożył wniosku do sądu o zgodę na wyznaczenie terminu, to komornik nie zlicytuje Twojego mieszkania.
W praktyce bardzo często spotyka się sytuację opisaną w pkt. 4.
Jeżeli jedynym majątkiem dającym szansę na zaspokojenie wierzyciela będzie mieszkanie dłużnika, to sąd najprawdopodobniej wyda zgodę na licytację, nawet gdy wartość długu nie przekroczy 5% wartości mieszkania.
Czy można sprzedać mieszkanie przed licytacją komorniczą?
Jak najbardziej tak. Sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą i samodzielna spłata wierzycieli to zdecydowanie lepsza opcja niż pozostawienie sprawy w rękach komornika.
Jeżeli do tej pory ignorowałeś zadłużenie i/lub nie reagowałeś na pisma od wierzyciela, sądu czy komornika i wiesz, że nie zdołasz zebrać środków na spłatę zadłużenia to licytacja Twojego mieszkania jest nieunikniona.
Możesz być pewien, że wierzyciele będą chcieli odzyskać swoje pieniądze, więc zrobią co mogą, żeby uzyskać zgodę na licytację Twojego mieszkania przez komornika.
Licytacja mieszkania za pośrednictwem komornika to finansowo najgorsze rozwiązanie z kilku powodów:
- Twoje zadłużenie powiększy się o odsetki karne (które rosną w astronomicznym tempie), i dodatkowo o koszty sądowe i komornicze (10%).
- Twoja nieruchomość zostanie sprzedana na licytacji dużo poniżej ceny rynkowej. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi jedynie 75% wartości nieruchomości i 66% na drugiej.
Jak uratować mieszkanie przed komornikiem?
Rozwiązań jest wiele. Najbardziej oczywistym i pewnym jest spłata zadłużenia. Domyślam się jednak, że nie chodzi Ci o standardową odpowiedź typu „spłać długi”.
Możliwość zastosowania innych rozwiązań zależy od dwóch rzeczy:
- Jak wiele środków finansowych jesteś gotów przeznaczyć na walkę prawną LUB jak wiele czasu jesteś gotów poświęcić na studiowanie Kodeksu cywilnego (KC) i Kodeksu postępowania cywilnego (KPC).
Podważanie lub kwestionowanie nakazów, wyroków, postanowień czy podstaw istnienia długu będzie wymagało pieniędzy na pomoc prawną lub solidnej wiedzy po Twojej stronie.|
- Jaka jest natura zadłużenia – czym innym będzie próba podważenie nienależnego długu wynikającego np. z przedawnionych lub bezzasadnych roszczeń, a czym innym walka z zadłużeniem czynszowym, które urosło do poziomu umożliwiającego wszczęcie egzekucji.
Jeżeli nie posiadasz środków na wsparcie prawne, czasu i chęci na naukę prawa a dług jest z kategorii bezspornych (np. czynszowy) to rozwiązania inne niż spłata zadłużenia są praktycznie poza Twoim zasięgiem.
W takiej sytuacji najczęściej jedynym , choć dla wielu osób trudnym, rozwiązaniem jest sprzedaż zadłużonego mieszkania.
Spłata zadłużonego mieszkania pozwala nie tylko uwolnić się od długów ale też zapewnia środki na nowy start w życiu.
Sprzedaż zadłużonego mieszkania jest możliwa na każdym etapie, tak długo jak długo nie doszło do licytacji. Wtedy już nic się nie da zrobić.
Jeżeli znajdziesz się w takiej „podbramkowej” sytuacji i wiesz, że sprzedaż mieszkania to jedyna sensowna alternatywa to nie czekaj.
Im szybciej przystąpisz do sprzedaży zadłużonego mieszkania, tym finansowo dla Ciebie lepiej. Sprzedaż zadłużonego mieszkania przed wszczęciem egzekucji komorniczej pozwoli Ci uniknąć kosztów sądowych i egzekucyjnych (w tym 10% wynagrodzenia dla komornika).
Część 2 - jak sprzedać zadłużone mieszkanie (zadłużenie przedegzekucyjne)
Decyzja o sprzedaży mieszkania z zadłużeniem nie zawsze jest podejmowana na etapie gdy do sprawy wkroczył już komornik.
Często na taki krok decydują się osoby, które mają trudności z płaceniem kredytu hipotecznego, posiadający wpis hipoteki przymusowej lub pragnące pozbyć się kłopotów finansowych zanim urosną do rangi poważnego problemu.
Jak zatem sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, hipoteką przymusową lub innymi długami? Przejdźmy przez to po kolei.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym?
Jak najbardziej można. Okoliczność udzielenia kredytu hipotecznego przez bank nie ma żadnego wpływu na Twoją możliwość sprzedaży mieszkania. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa na każdym etapie.
Wpis hipoteki nie ogranicza Twojego prawa do sprzedaży mieszkania.
Pierwszym krokiem w sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym jest wystąpienie do banku o wydanie promesy wykreślenia hipoteki.
Dokument ten zawiera informację o saldzie zadłużenia oraz zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie całego zobowiązania w terminie i na wskazane w promesie konto.
Po uzyskaniu promesy pozostaje jedynie umówić się do notariusza , który przekaże Ci listę dokumentów potrzebnych do sporządzenia aktu.
Po podpisaniu aktu notarialnego własność Twojej nieruchomości przejdzie na nowego nabywcę a ten jest zobowiązany przelać część środków zgodnie z promesą kredytową, na konto banku a resztę Tobie.
Po spłacie zadłużenia bank wystawi kwit mazalny (zwany też listem mazalnym).
Kwit mazalny to dokument w którym bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej kredyt z księgi wieczystej.
Choć w teorii bank ma obowiązek wystawić kwit mazalny bez wezwania, to w praktyce często trzeba o to wystąpić do niego z wnioskiem.
Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką przymusową?
Mieszkanie obciążone hipoteką przymusową jak najbardziej możesz sprzedać.
Hipoteka przymusowa jest podobna do hipoteki umownej w tym, że obie stanowią zabezpieczenie wierzytelności (długu) na nieruchomości.
W przeciwieństwie jednak do hipoteki umownej powstaje ona nie na mocy dobrowolnej umowy, tylko na wniosek wierzyciela i w oparciu o prawomocny wyrok sądowy (np. nakaz zapłaty) opatrzony klauzulą wykonalności.
Pamiętaj jednak o tym, że podobnie jak hipoteka umowna, hipoteka przymusowa w żaden sposób nie ogranicza Twojego prawa do sprzedaży mieszkania.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką przymusową?
- Zaświadczenie od wierzyciela hipotecznego o wysokości aktualnego salda lub zaświadczenia o całkowitej wysokości zadłużenia od komornika.
- Dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, wyrok sądu etc. – obowiązkowo)
- Zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu (opcjonalnie)
- Zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni (opcjonalnie)
- Zaświadczenie o rewitalizacji (obowiązkowo)
- Świadectwo energetyczne (opcjonalnie)
Jeśli masz już wszystkie dokumenty dotyczące istniejącego zadłużenia, to notariusz sporządzi akt.
W akcie zostaną precyzyjnie wskazane daty, kwoty i sposoby uregulowania zadłużenia względem poszczególnych wierzycieli.
Po podpisaniu aktu notarialnego nowy nabywca przekaże Twoim wierzycielom kwoty wskazane w akcie notarialnym na wskazane w nim konta, a resztę pieniędzy przekaże Tobie w ustalony sposób (gotówka/przelew).
Jak sprzedać mieszkanie z długami, ale bez komornika i hipoteki?
Sprzedaż takiego mieszkania odbywa się analogicznie jak przy sprzedaży mieszkania z hipoteką przymusową o której pisałem powyżej. Sam fakt, że zadajesz sobie takie pytanie zanim pojawi się w tej sprawie sąd i komornik dobrze o Tobie świadczy.
Problemy finansowe mogą się przydarzyć każdemu – ważne by nie zamiatać ich pod przysłowiowy dywan tylko by podjąć racjonalne decyzje pomagające się z nich wyplątać.
W takiej sytuacji nie ma nic gorszego niż zostawić tą sprawę odłogiem pozwalając zadłużeniu urosnąć do poziomu w którym tracisz nad nim kontrolę.
Sprzedaż mieszkania, choć to często trudna decyzja, może się okazać jedynym rozwiązaniem, które pozwoli Ci uwolnić się od zadłużenia i odzyskać spokój.
Jakie dokumenty będą potrzebne do sprzedaży zadłużonego mieszkania?
Wśród dokumentów niezbędnych do sprzedaży zadłużonego mieszkania znajdą się m.in.:
- Dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, wyrok sądu etc. – obowiązkowo)
- Zaświadczenie od wspólnoty/spółdzielni (obowiązkowo)
- Zaświadczenia od wierzycieli o wysokości zadłużenia i sposobie jego spłaty (obowiązkowo – jeśli są)
- Zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu (opcjonalnie)
- Zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni (opcjonalnie)
- Zaświadczenie o rewitalizacji (obowiązkowo)
- Świadectwo energetyczne (opcjonalnie)
Pamiętaj, żebyś zaświadczenia o zadłużeniach zebrał z zachowaniem staranności i nie pomijał żadnego z nich.
W innym przypadku narażasz się na roszczenia ze strony nabywcy a ponadto narażasz jego i siebie na odpowiedzialność finansową a nawet karną.
Za ile można sprzedać zadłużone mieszkanie?
To zależy od lokalizacji mieszkania, jego stanu czy położenia w budynku. Warto jednak pamiętać o tym, że mieszkanie z zadłużeniem ze względu na potencjalne kłopoty związane z wierzycielami lub komornikiem jest mniej atrakcyjne dla nabywcy, dlatego bądź gotowy/a na negocjacje ceny.
Zastanów się na spokojnie, ile jesteś w stanie zaoferować w ramach kompromisu, żeby zrekompensować nabywcy formalności związane z uregulowaniem zadłużenia i ryzyko odpowiadania za ewentualne inne długi o których możesz nawet nie wiedzieć.
Pamiętaj, że przyszły nabywca może ponosić odpowiedzialność za długi o których żaden z Was nie wiedział a które mogą się ujawnić już po sprzedaży.
Dlatego to ryzyko jest zawsze wkalkulowane w cenę.
Dlaczego warto sprzedać mieszkanie z zadłużeniem?
Przede wszystkim dlatego, że jest to często jedyny sposób na spłacenie całości zadłużenia i odzyskania spokoju w życiu. Jest to też, jak wspomniałem wcześniej, zdecydowanie korzystniejsza finansowo opcja niż dopuszczenie do sprzedaży w drodze egzekucji.
Warto rozważyć tę opcję, szczególnie gdy Twoje zadłużenie jest wysokie, dług jest bezsporny (np. czynszowy), długi utrudniają Ci normalne funkcjonowanie a Ty nie spodziewasz się w najbliższym czasie napływu sił i środków by wojować z komornikiem czy wierzycielem.
Pozbycie się długów poprzez sprzedaż mieszkania z zadłużeniem da Ci możliwość spokojnego zaplanowania dalszych działań w życiu.
Skończą się pisma od komornika, telefony od wierzycieli, zajęcia na koncie i wieczny stres komu najpierw zapłacić i czy starczy na życie. Spokój w życiu jest rzeczą absolutnie bezcenną.
Sprzedaż zadłużonego mieszkania, choć nie jest łatwą decyzją, pozwoli Ci na złapanie oddechu i odbudowanie życia bez nieustannego lęku o przyszłość.
Podsumowanie
Długi to nie koniec świata. Nie warto ich unikać w nadziei, że znikną lub „jakoś to będzie”, nie warto przez nie też tracić zdrowia, nerwów i spokoju.
Jeżeli Twoje mieszkanie jest zadłużone lub przez długi może dojść do jego licytacji, a o spokoju możesz jedynie pomarzyć, to zamów bezpłatną konsultację lub zadzwoń do mnie.
Nieodpłatnie przeanalizuję Twoją sytuację i podpowiem Ci jak z niej wyjść na zdrowych zasadach.
Czasami wystarczy jedno niezobowiązujące spotkanie lub rozmowa, żeby znaleźć rozwiązanie, które nie tylko pozwoli Ci spłacić długi, ale także zapewni stabilizację finansową na przyszłość.
Pamiętaj, że sprzedaż mieszkania z zadłużeniem jest możliwa, a niekończąca się walka z długami nie jest warta Twojego zdrowia i spokoju rodziny.
Ważne jest to, żeby działać szybko i skorzystać z pomocy, która pozwoli uniknąć niepotrzebnych strat finansowych i stresu. Więcej na temat jak to zrobić znajdziesz w zamieszczonym na moim blogu artykule pt. „Jak sprzedać zadłużone mieszkanie”
Najczęściej zadawane pytania
Kiedy warto sprzedać zadłużone mieszkanie?
Sprzedaż zadłużonego mieszkania warto rozważyć szczególnie gdy:
- nie korzystasz z lokalu, a brak płatności czynszowych pogłębia zadłużenie
- chciałbyś spłacić inne swoje zobowiązania i odzyskać część pieniędzy
- nie chcesz lub nie możesz spłacić zadłużenia na mieszkaniu ale nie chciałbyś by komornik zajął Ci np. pensję czy emeryturę.
Czy można sprzedać mieszkanie zadłużone ponad wartość?
Oczywiście, że można. Co więcej, można jeszcze na tym zarobić. Jeśli znalazłeś się w takiej sytuacji to zamów bezpłatną konsultację lub do mnie zadzwoń.
Chętnie przeanalizuję Twoją sytuację i nieodpłatnie pomogę Ci znaleźć nabywcę na mieszkanie zadłużone ponad wartość.
